[天风证券]土地市场交易疲软，关注融资优势、销售超预期房企

  土地供应（2019.12.9-2019.12.15）：百城土地供应建筑面积累计同比下降0.43%本周合计供应146宗地块；其中住宅用地45宗，商服用地35宗，工业用地62宗，其他用地4宗。

  本周100城土地供应建筑面积合计1141.1万平方米,环比下降55.82%,同比下降56.15%，年初至今累计同比下降0.43%，较前一周下降1.03个百分点。其中一线、二线、三线城市供应面积分别为105.25、328.39、707.46万平方米，环比增速分别为-59.52%、-61.88%、-51.59%；同比增速分别为-22.69%、-76.16%、-35.03%。

  本周100城土地挂牌均价2818元/平方米,环比下降3.16%,同比上升64.6%。其中一线、二线、三线城市挂牌均价分别为7155、4439、1328元/平方米，环比增速分别为70.8%、-2.7%、-19.95%；同比增速分别为27.15%、131.68%、51.08%。

  土地成交（2019.12.9-2019.12.15）：百城土地成交规划建筑面积累计同比下降4.95%

  本周合计成交178宗地块；其中住宅用地53宗，商服用地32宗，工业用地81宗，其他用地12宗。

  本周100城土地成交规划建筑面积1523.01万平方米,环比下降36.16%,同比下降57.67%，年初至今累计同比下降4.95%，较前一周下降1.66个百分点。其中一线、二线、三线城市土地成交规划建筑面积分别为192.97、571.26、758.79万平方米，环比增速分别为-25.8%、-31.74%、-41.11%；同比增速分别为-12.82%、-53.93%、-64.49%。

  本周100城土地成交均价3484元/平方米,环比上升13.52%,同比上升34.26%。其中一线、二线、三线城市土地成交均价分别为13588、2836、1402元/平方米，环比增速分别为40.52%、13.99%、-33.68%；同比增速分别为6.38%、14.12%、-12.65%。

  本周100城土地成交总价530.64亿元,环比下降27.51%,同比下降43.17%。其中一线、二线、三线城市土地成交总价分别为262.2、162.02、106.41亿元，环比增速分别为4.26%、-22.18%、-60.93%；同比增速分别为-7.26%、-47.41%、-68.97%。

  投资建议：

  融资政策方面，本周1年期和5年期LPR并未调整，符合预期。地方政策方面，本周广州政策再度松绑（继12月13日南沙区放松后，黄埔区面向半年以上工作人员放松限购）。回顾2019的房地产市场韧性超出市场预期，呈现了三四线韧性超预期、期房现房销售结构出现背离、房价上涨放缓、库存处于低位但也出现了显着上行、土地购置费成为拖累地产投资的因素、竣工加速回升、行业集中度仍在上行等几大特征。展望2020年，中央经济工作会议定调房住不炒，但提出要稳地价、稳房价、稳预期，我们认为地产政策在因城施策的长效机制下有局部宽松趋势，地产融资宽松和利率下行可期对开发企业和持有企业都将形成利好，竣工将大幅上行利好物业公司，棚改和老旧小区改造或将再成为行业的关键变量，我们预计全年销售面积-2.8%、销售金额+0.2%、销售均价3%；新开工+3.4%、竣工+21.6%、施工增长9.2%、土地购置费+2.7%、地产投资额+6.7%，地产龙头企业优势仍在继续，集中度持续提升，估值处于低位，我们建议关注四大方向：1）优质地产龙头：万科、保利、中南、阳光城、融创、金地、招蛇等；2）物业公司：保利物业、碧桂园物业、绿城物业、招商积余、新城悦服务、新大正、南都物业等；3）商业地产：大悦城、中国国贸等；4）旧改棚改低估国企：城投控股、城建发展等。

  风险提示：政策变化不及预期，房屋销售不及预期