[天风证券]房地产土地周报：土地市场低迷，继续推荐优质、融资优势房企

  土地供应（2019.11.18-2019.11.24）：百城土地供应建筑面积累计同比下降35.4%

  本周合计供应338宗地块；其中住宅用地106宗，商服用地73宗，工业用地140宗，其他用地19宗。本周100城土地供应建筑面积合计3571.11万平方米,环比上升9.03%,同比下降35.4%。其中一线、二线、三线城市供应面积分别为346.6、1088.81、2135.7万平方米，环比增速分别为-3.8%、-28.16%、52.61%；同比增速分别为81.17%、-49.44%、-32.91%。年初至今累计增速分别为-1.7%、12.0%、-6.7%，累计变动分别为-4.4,0,-0.3个PCT。本周100城土地挂牌均价2216元/平方米,环比下降36.92%,同比下降14.93%。其中一线、二线、三线城市挂牌均价分别为5538、2616、1547元/平方米，环比增速分别为-31.55%、-24.11%、-30.41%；同比增速分别为-37.89%、-26.68%、-3.07%

  土地成交（2019.11.18-2019.11.24）：百城土地成交规划建筑面积累计同比下降52.29%

  本周合计成交168宗地块；其中住宅用地75宗，商服用地41宗，工业用地47宗，其他用地5宗。本周100城土地成交规划建筑面积1299.65万平方米,环比上升19.11%,同比下降52.29%。其中一线、二线、三线城市土地成交规划建筑面积分别为272.11、274.47、753.08万平方米，环比增速分别为331.9%、-41.35%、34.44%；同比增速分别为17.17%、-74.73%、-46.42%。年初至今累计增速分别为25.7%，3.0%，-10.63%，累计变动分别为3.7,  0, 0.8PCT。本周100城土地成交均价4794元/平方米,环比上升16.02%,同比上升99.58%。其中一线、二线、三线城市土地成交均价分别为11052、4860、2509元/平方米，环比增速分别为-11.26%、-18.07%、48.29%；同比增速分别为39.65%、148.59%、36.66%。本周100城土地成交总价623.05亿元,环比上升38.18%,同比下降4.76%。其中一线、二线、三线城市土地成交总价分别为300.74、133.39、188.93亿元，环比增速分别为283.26%、-51.96%、99.35%；同比增速分别为63.62%、-37.17%、-26.8%。

  投资建议：11月百强销售保持韧性，一二线增速略有放缓，但累计增速仍保持领先，单月和累计增速10强低于50强、百强。本周克尔瑞公布百强房企销售数据，11月单月10强、50强、100强分别实现销售额4183亿元、9574亿元、11626亿元，环比增速分别为-4.4%、11.4%、10.9%，同比增速分别为19%、30%、30%，环比10月分别变动-6.6、3.0、2.2个PCT，1-11月10强、50强、100强分别实现销售额41385亿元、84773亿元、102734亿元，累计同比增速分别为14%、17%、18%，环比1-10月分别变动1.3、1.0、1.3个PCT。

  11月单月百强房企销售额同比增速继续上扬，去年11月低基数的影响仍在发挥作用，三四线为主房企尤其明显，且年底销售冲量、加快推盘回款的动力较强，部分房企开始抢跑。从结构来看，11月单月10强销售额同比增速有所下滑，且增速增长要低于50强、100强，集中度有所下滑，一二线、三四线为主房企销售同比分别变化-1.7、4.5个PCT至17%、53%，表明三四线受基数影响更大，但到年底预计低基数效应将有所收窄。值得一提的是，中南建设、世茂房地产、融创、阳光城、11月单月销售增速分别达到107%、58%、48%、40%，处于行业中较高水平，为后续结算提供较强的驱动力。从累计增速来看，一二线、三四线房企累计增速分别变化-0.4、-0.4个PCT至21%、13%，一二线销售增速保持领先。

  继深圳调整“豪宅税”后，本周佛山放松限购（本科学历不需户口、社保等要求），一城一策持续扩大，预计12月及2020年或有更多城市步入“一城一策”的灵活调整的阶段。但融资政策方面，人行行长易纲指出，仍然“按照因城施策原则，加强对房地产金融市场的宏观审慎管理，强化对房地产整体融资状况的监测，综合运用多种工具对房地产融资进行逆周期调节”，表明资金端难以大幅放松，销售回款或仍然成为房企最为依赖的回款方式，持续推荐销售超预期的房企：1）龙头：万科、保利、融创等；2）优质成长：中南建设、阳光城等；3）商业：大悦城；4）物业：中航善达、碧桂园服务、雅生活等。

  风险提示：政策变化不及预期，房屋销售不及预期