[易居研究院]2019年11月40城土地市场报告

  上海易居房地产研究院12月2日发布《2019年11月40城土地市场报告》。该报告显示:

  11月，40城土地成交面积环比增长18.8%，移动平均土地成交均价环比下跌1.6%。40城土地成交溢价率连续5个月下降，表明土拍持续降温，开发商高价拿地意愿不强，预计未来几个月溢价率仍将保持较低水平。当前政策调控总体方针并未发生转变，预计未来几个月40城土地市场仍将处于降温态势。

  11月，一、二和三线城市移动平均地价继续下跌，但成交量均有所增大，其中一线和三线城市增长明显。临近年底，土地成交量通常会增大，主要是因为年底土地供应量增加以及房企补库存的需求有较大关系，而非简单的土地需求量增大。

  易居研究院研究员王若辰表示：一线城市中，仅深圳土地溢价率相对较高，为16%，这与其调整豪宅税后，市场预期发生一定转变有关。北京溢价率仅为3%，上海和广州均为0%，整体仍处于较严厉的调控状态下。

  报告主要内容如下：

  一、40城整体：一、二和三线城市均量升价跌

  1、土地成交建筑面积：11月环增长18.8%，1-11月同比下降2.9%

  2019年11月，40个典型城市土地成交建筑面积4803.4万平方米，环比增长18.8%，同比增长12.2%。2019年1-11月，40个典型城市土地成交建筑面积48307.4万平方米，同比下降2.9%，降幅小幅收窄。

  2、土地出让金收入：11月环比增长37.4%，1-11月累计同比增长15.4%

  11月，40个典型城市土地出让金收入为2266.6亿元，环比增长37.4%，同比增长12.9%，主要是因为本月土地成交量有所增长。2019年1-11月，40个典型城市土地出让金收入24364.2亿元,同比增长15.4%，增速回落0.3个百分点。

  分城市来看，2019年1-11月，40城土地出让金排名前5的城市分别为杭州、上海、北京、武汉、和南京，排名未发生变化。这5个城市的土地出让金总额分别为2397.6、1504.9、1438.7、1366.4和1348.0亿元。其中，杭州土地出让金最多，并且远超过第二名上海，说明土地出让收入对地方政府财政收入贡献度很大。

  3、土地出让均价：11月环比下跌1.6%，同比上涨19.5%

  11月，40个典型城市移动平均土地成交均价为5009.7元/平方米，环比下跌1.6%；同比上涨19.5%，涨幅继续收窄。

  4、土地成交溢价率：12.3%，连续5个月下降

  11月，40个典型城市土地成交溢价率为12.3%，相比10月下降2个百分点，已经连续5个月下降。

  分城市来看，11月份，40城中土地成交溢价率排名前5的城市分别为荆州、武汉、重庆、西安和宁波，土地成交溢价率分别为49%、44%、34%、24%和23%。一线城市中，仅深圳溢价率相对较高，为16，北京仅为3%，上海和广州均为0%。深圳溢价率的上升或与其调整豪宅税后，市场预期发生一定转变有关。

  二、城市分类：一、二和三线城市均量升价跌

  1、一线城市：成交面积环比增长64.7%，地价环比下跌1.4%

  11月，4个一线城市土地成交建筑面积为420.6万平方米，环比增长64.7%。6个月移动平均成交价为14223.8元/平方米，环比下跌1.4%，同比下跌5.3%。一线城市房地产调控政策严厉，土地出让面积相对有限，房企补库存需求相对较大，因此其土地成交量不仅取决于需求量，更多时候还受到供给量的较大影响。10月和11月，一线城市土地供应量出现了明显的增长。

  2、二线城市：成交面积环比增长7.8%，地价环比下跌2.1%

  11月，二线城市土地成交建筑面积为3045.8万平方米，环比增长7.8%；6个月移动平均成交价为4754.5元/平方米，环比下跌2.1%，已经连续3个月下跌。9月，二线城市地价接近2017年9月5421.9元/平方米的历史高点，10月初步确立反转趋势，11月继续下跌，随着地市的降温，未来地价或进一步震荡下跌。

  3、三线城市：成交面积环比增长38.9%，地价环比下跌5.2%

  11月，三线城市土地成交建筑面积为1337.0万平方米，环比增长38.9%；同比增长27.5%。6个月移动平均成交价为2578.5元/平方米，环比下跌5.2%。

  随着棚改目标的大幅下降和购买力的透支，多数缺乏良好基本面配合的三线城市房地产市场未来几个月地价或将继续下跌。

  三、结论和趋势：地市降温趋势未变

  7月30日中央政治局会议首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，每逢经济下行时期便刺激房地产的预期被打破。同时，央行就房地产占用信贷资源，消费贷、银行理财等资金违规进入房地产市场等问题进一步探讨解决，8月土地市场降温明显。

  10月，40城土地市场量价齐跌，其中相对坚挺的二三线城市开始出现了较明显的降温态势。11月，地价下跌，溢价率继续下行，土地市场降温趋势明显；从成交量来看，历史上11和12月份通常都会出现成交量放大的情况，这和年底土地供应量增加以及房企补库存的需求有较大关系，而非简单的土地需求量增大。