[天风证券]土地市场持续低温，继续推荐优质、融资优势房企

  土地供应（2019.11.03-2019.11.10）：百城土地供应建筑面积累计同比下降-3.3%本周合计供应268宗地块；其中住宅用地94宗，商服用地47宗，工业用地119宗，其他用地8宗。

  本周100城土地供应建筑面积合计2458.17万平方米,环比下降26.19%,同比下降40.68%,累计同比-3.3%,变动1.3PCT。

  其中一线、二线、三线城市供应面积分别为301.33、616.44、1540.41万平方米，环比增速分别为-0.58%、-48.7%、-15.63%；同比增速分别为-37.3%、-46.89%、-38.45%。

  年初至今累计增速分别为12%、2.1%、-8.7%，累计变动分别为-4.37、-1.08、-1.14PCT。

  本周100城土地挂牌均价2705元/平方米,环比下降17.23%,同比上升8.81%。其中一线、二线、三线城市挂牌均价分别为10013、1932、1289元/平方米，环比增速分别为38.3%、-58.52%、-25.41%；同比增速分别为12.35%、4.43%、-3.01%。

  土地成交（2019.11.03-2019.11.10）：百城土地成交规划建筑面积累计同比下降-5.2%本周合计成交84宗地块；其中住宅用地44宗，商服用地15宗，工业用地16宗，其他用地9宗。

  本周100城土地成交规划建筑面积673.33万平方米,环比下降73.95%,同比下降64%,累计同比-5.2%,变动-1.07PCT。

  其中一线、二线、三线城市土地成交规划建筑面积分别为102.04、375.82、195.47万平方米，环比增速分别为-50.96%、-56.79%、-87.03%；同比增速分别为-53.77%、-31.2%、-82.28%，年初至今累计增速分别为25.7%，2.2%，-13.7%，累计变动分别为-3.7、-0.4、-1.4PCT。

  本周100城土地成交均价5094元/平方米,环比上升101.03%,同比上升73.27%。其中一线、二线、三线城市土地成交均价分别为4189、5148、5461元/平方米，环比增速分别为-57.1%、83.99%、294.58%；同比增速分别为-63.62%、50.22%、454.42%。

  本周100城土地成交总价342.97亿元,环比下降47.64%,同比下降37.63%。其中一线、二线、三线城市土地成交总价分别为42.74、193.47、106.75亿元，环比增速分别为-78.96%、-20.5%、-48.8%；同比增速分别为-83.18%、3.37%、-1.74%。

  投资建议：10月房地产行业统计局数据公布，开工短暂超预期但预计将持续回落，投资增速预计温和回落，竣工增速如期回升，主要的影响因素1）基数效应：去年9-12月为开工单月高增长区间，增速达到16%以上，高基数下开工增速或将逐渐回落；投资增速预计后续温和回落；2）上半年的拿地萎缩，或将影响四季度及之后的开工、投资增速，维持全年投资、开工或将继续下滑的判断。资金层面，房地产到位资金增速略有回落，其中销售回款仍然为主要来源，根据三季度央行数据，房地产贷款余额增速环比上半年有所回落（三季度末同比增速15.6%，环比上半年下滑1.5个PCT）。总体融资有所放缓、优质房企融资优势仍然明显。我们认为，地产销售、开工、投资均表现出一定的韧性，三季度流动性先紧后松、集中度提升利于优质房企逆市拿地，政策面出现的边际的松动调整（海南、广西全面放开落户限制），优质房企在流动性略微宽松的环境中有望持续受益，伴随竣工增速大幅回升，提升行业结算超预期的概率、后端物业管理公司率先受益，据此我们持续看好优质房企，2020年物管公司有望继续保持高增长：1）龙头：保利、万科、融创等；2）优质成长：中南建设、阳光城等；3）商业：大悦城等；4）建议关注直接受益竣工回升的物管公司：中航善达等。

  风险提示：政策变化不及预期，房屋销售不及预期