[克而瑞]成交规模趋稳，溢价率近半年来首次回升（2019年10月）

  导 读 

  10月份，全国土地市场运行愈加稳定。

  ◎  研究员 / 马千里、周奇

  2019年第四季度首月，全国土地市场表现为量稳价跌。具体来看，成交体量在近两个月大规模的土地供应支撑下仍然维持在全年较高水平，进一步接近2亿平方米。地价则在一线城市成交量大幅缩减的影响下并未能延续上月的回涨趋势，平均楼板价较上月下跌了17%；不过，下月四个一线城市有多宗价值宅地出让，预计将会对地价起到一定的抬升作用。

  市场热度方面，成交溢价率在本月终于停止下滑，迎来近6个月来的首次回升，涨至8.3%，这主要是受一、二线城市中心城区优质宅地成交增多带动。值得注意的是，三四线溢价率指标仍在下滑，市场行情仍不容乐观。

  01

  市场走势

  成交规模维持稳定，高地价城市成交量缩减致本月地价下滑

  供应方面，10月份全国土地市场供应量较上月略有下跌，但仍然保持在高位。据CRIC统计数据显示，全国336城经营性土地供应建筑面积为2.4亿平方米，环比下降9%，和去年同期相比依旧是增加趋势，涨幅为21%。供应规模的下滑主要是由于供应主力二三线城市在本月减少了土地供应量，如杭州、天津等城市的供应量环比缩减幅度都在三成以上。不过，一线城市的供地节奏仍在加速，本月一线城市土地供应量环比上月再涨17%，总供应体量为590万平方米，是今年供应的最高峰。在如此大的供应规模中，一线城市也有多宗优质宅地供应，如广州本月挂出土地中不乏位于荔湾、黄埔这样鲜有宅地供应的区域，上海也挂出了数宗内中环宅地，连久未有宅地供应的深圳也在本月大手笔供应了7宗宅地。在此影响下，下月一线城市的量价预计将会有一定的回升。
成交方面，虽然10月份有国庆假期影响，但全国土地市场成交规模并没有因此下滑，总成交量甚至略微超出上月，同比也是增加趋势。具体来看，据CRIC统计数据显示，全国336城土地成交建筑面积为2亿平方米，相比上月微涨0.5%，同比也有7%的涨幅。结合土地供应情况来看，由于本月土地供应量仍在高位，年末又是传统的成交高峰期，加之广州等近来流拍现象较为严重的城市为保证土地供应已经调整了供地策略，预计接下来土地成交规模仍会继续上升。

  虽然成交规模维持在高位，但地价却在上海、广州、杭州等高地价城市的成交量大幅缩减的影响下呈现下跌趋势：10月份平均地价为2058元/平方米，和上月相比下降了18%，同比涨幅也进一步缩小，涨幅仅为3%。各能级城市的地价也均表现为环比下滑的趋势：一线城市成交平均楼板价为14124元/平方米，较上月下降了8%，主要是由于上海、广州两大成交主力本月出让地块价格相对较低导致，拉低了一线城市整体地价；二线城市在杭州、苏州等高地价城市成交规模缩减的影响下，成交均价环比大幅下滑，下降幅度接近三成，是三个能级城市中地价降幅最大的城市；三四线城市成交地价仍在持续回落，不过降幅始终控制10%以内，平均地价为1450元/平方米。

  02

  市场热度

  溢价率迎来近半年来的首次上涨，但上涨趋势较为微弱

  在北京、武汉等城市优质用地出让的带动下，10月土地市场热度终于迎来近半年内的首次回涨，成交溢价率为8.3%，环比上月上涨了0.4个百分点，同比降幅也进一步收窄至2.1个百分点。分能级城市来看，一线城市本月平均溢价率为4.1%，较上月再涨1.6个百分点，主要是北京、广州均有稀缺优质地块出让，如北京旧宫地块的成交溢价率达到34%，拉动溢价率继续回涨；二线城市溢价率也在武汉、杭州等城市优质地块高溢价成交的带动下较上月上涨了1.5个百分点，达到7.7%；三四线城市溢价率下滑趋势延续，相比上月再降1.2个百分点，平均溢价率降至9.5%的低位。优质土地的增多虽然抬升了溢价率，但也在当前房企资金压力升级、拿地态度更加谨慎的背景下，进一步加重了普通条件地块的流拍现象。据CRIC统计，全国土地市场流拍率为11.5%，较上月再度上涨，土地流拍现象略有加重。以重点监测城市的流拍情况来看，不仅是中西部城市，本月东部城市如广州、深圳、南京等此前热点城市也有多宗地流拍，其中广州更是在一月之内中止出让6宗地，主力供应区域增城更是有数宗地流拍。流拍现象的频频发生也使得地方政府在供地态度上出现转变，继厦门调整土拍规则后，广州、珠海等城市也降低了部分地块的起拍价格，在此影响下流拍现象或将有所缓解。

  03

  重点地块

  核心区域稀缺土地供应增多，两榜溢价成交地块明显增多

  为了稳定土地市场，保障土地供应，本月重点城市热点区域的优质土地供应相对较多，如北京旧宫“限竞房”地块、广州海珠大干围地块、武汉青山滨江土地等均是比较难见的优质地块。稀缺地块的出让也使得本月成交总价和单价榜的入榜溢价地块明显增多，两榜中溢价率在20%及以上的土地均有四幅，比上月多出一倍。其中，溢价率最高的当属北京旧宫地块，由于宗地介于四环至五环之间，区位优势显着，周边配套也比较齐全，最终成交溢价率高达34%，是近来难见的高溢价地块。此外，武汉本月表现也较为亮眼，由于出让地块中不乏滨江CBD、光谷中心城等热门区域的土地，本月的成交溢价率高达23%，是成交量超过100万平方米的城市中溢价率最高的城市。

  04

  总结

  10月份，全国土地市场运行愈加稳定：一方面成交总量在近两月大规模供应的支撑下仍维持在较高水平；另一方面，虽然地价受上海、广州、杭州等高地价城市成交规模缩减影响有所降低，但成交溢价率已停止下滑，土地流拍率也并未大幅走高，土地市场运行更加稳定。

  接下来，由于第四季度是传统的成交高峰，整体成交规模上升趋势预计可以维持。同时，针对土拍持续遇冷的情况，已有一些城市调整土拍规则，如厦门在10月中旬挂出两宗地均不设拍卖底价，并且允许土地成交金额可分两次缴清，也有部分城市如广州、珠海等调低了地块的起拍价格，在此影响下，流拍现象也有望持续缓和。此外，结合近来的土地供应情况来看，重点城市的优质宅地供应明显增多，因此在今年最后两个月，拿地机会更加值得关注。