[天风证券]土地市场持续降温，继续推荐优质、融资优势房企

  土地供应（2019.10.28-2019.11.03）：百城土地供应建筑面积累计同比下降3.22%本周合计供应315宗地块；其中住宅用地108宗，商服用地61宗，工业用地132宗，其他用地14宗。

  本周100城土地供应建筑面积合计3044.15万平方米,环比上升22.45%,同比下降15.83%，年初至今累计增速-3.22%，累计同比变动为-0.40PCT。其中一线、二线、三线城市供应面积分别为301.14、1158.1、1584.9万平方米，环比增速分别为-2.48%、48.37%、13.47%；同比增速分别为26.31%、-17.83%、-19.49%。年初至今累计增速分别为16.37%、3.18%、-9.48%，累计变动分别为0.46、-0.64、-0. 31PCT。

  本周100城土地挂牌均价3421元/平方米,环比下降1.78%,同比上升26.24%。其中一线、二线、三线城市挂牌均价分别为7289、4869、1798元/平方米，环比增速分别为-22.72%、22.09%、-8.78%；同比增速分别为14.25%、60.48%、-12.93%。

  土地成交（2019.10.28-2019.11.03）：百城土地成交规划建筑面积累计同比下降4.77%本周合计成交294宗地块；其中住宅用地80宗，商服用地44宗，工业用地155宗，其他用地15宗。

  本周100城土地成交规划建筑面积2062.74万平方米,环比上升1.39%,同比下降23.89%，年初至今累计增速为-4.77，累计变动为-0.52PCT。其中一线、二线、三线城市土地成交规划建筑面积分别为173.5、869.85、1019.39万平方米，环比增速分别为101.92%、-6.34%、-0.05%；同比增速分别为-14.79%、-8.36%、-34.55%，年初至今累计增速分别为28.75%，2.54%，-13.33%，累计变动分别为-1.96、-0.25、-0.62PCT。

  本周100城土地成交均价2844元/平方米,环比上升30.4%,同比上升27.99%。其中一线、二线、三线城市土地成交均价分别为10513、2798、1578元/平方米，环比增速分别为22.1%、15.43%、11.28%；同比增速分别为49.01%、7.37%、16.29%。

  本周100城土地成交总价586.63亿元,环比上升32.18%,同比下降2.6%。其中一线、二线、三线城市土地成交总价分别为182.41、243.35、160.87亿元，环比增速分别为146.55%、8.08%、11.21%；同比增速分别为26.99%、-1.63%、-23.87%。

  投资建议：11月5日，央行公告开展MLF操作，中标利率下调5bp至3.25%，变相降息利好地产板块，短端利率下行有望带动LPR下降，5年期长端利率也有望长期跟随下行。叠加近期部分地区房地产政策出现调整（南京六合区放松限购、天津吸引外来人才购房等），部分地区落户政策做出配合（广西全面11月8日广西全面放开城镇落户政策，具体城市落地情况仍待观察；海南等地），我们预计，四季度及2020年或有更多城市步入“一城一策”的灵活调整的阶段，助力行业估值提升。

  10月行业维持了高销售增速，房企加快回款，尤其对一二线销售为主的房企，销售超预期加大后端结算超预期的概率。我们仍然看好优质房企四季度及明年一季度的表现：1）龙头：万科、保利、融创等；2）优质成长：中南建设、阳光城等；3）商业地产：大悦城，4）重点关注港股物业公司：碧桂园服务、雅生活、绿城物业、中海物业等。

  风险提示：政策变化不及预期，房屋销售不及预期