[中泰证券]一二手房成交维持景气，广西全面放开城镇落户

  行业跟踪：

  一手房：成交环比增速-18.27%，同比增速7.46%（按面积）

  本周中泰跟踪的40个大中城市一手房合计成交面积422.15万方，环比增速-18.27%，同比增速7.46%。其中，一线、二线、三线城市一手房成交面积环比增速分别为-27.09%，-19.86%，-12.08%；同比增速分别为20.40%，6.83%，4.30%。

  二手房：成交环比增速-16.30%，同比增速7.32%（按面积）

  本周中泰跟踪的14个大中城市二手房合计成交面积104.86万方，环比增速-16.30%，同比增速7.32%。其中，一线、二线、三线城市二手房成交面积环比增速分别为-14.28%，-18.87%，-10.10%；同比增速分别为8.54%，6.33%，8.50%。

  库存：可售面积环比增速0.13%（按面积）

  本周中泰跟踪的15个大中城市住宅可售面积合计5503.13万方，环比增速0.13%，去化周期30.19周。其中，一线、二线、三线住宅可售面积环比增速为0.17%，0.28%，-0.85%。一线、二线、三线去化周期分别为40.94周，23.00周，25.64周。

  10个重点城市推盘分析

  根据机构监测数据，（10月28日至11月3日）重点城市共开盘101个项目，合计推出房源21544套，其中一线城市开盘2033套、占比9.45%；开盘项目平均去化率达到60%，其中二线城市平均去化率为57%。

  投资建议：本周，我们高频跟踪的40大中城市一手房成交环比增速-18.27%，同比增速7.46%；二手房成交环比增速-16.30%，同比增速7.32%，市场成交量同比上升；重点城市去化率为60%，较上周稍有下降。

  政策方面，我们认为政策调控正在进一步宽松，从行动上看，央行下调MLF（中期借贷便利）利率，中央陆续发布惠台、港、澳政策，上海印发新公有住房差价交换办法，山东调整公积金贷款政策，南京出台人才购房补贴政策等都是政策在边际改善的表现；从目的上看，“稳房价、稳地价、稳预期”不是要打压行业，目前看来：土地溢价率持续走低，即便促销，去化压力也在加大，市场看空情绪浓厚，这些其实已经背离了促使行业健康平稳发展的初衷，我们看好四季度和明年一季度，“一城一策”式的政策调控或出现宽松多于收紧的结构化改善。

  行业配置方面，我们坚持此前强调的在四季度超配地产的观点，主要逻辑有以下4点：政策（估值）底部：当前房价地价趋稳，基本面下行，融资超预期持续收紧，政策调控目的达到，进一步收紧意义不大，目前重点房企19E市盈率平均仅为6.1X，估值继续下行空间较小，上行空间与概率大。宽货币：目前行业虽然受到窗口指导，但整体或多或少也能收益于已经开始的货币宽松周期，降准降息带来利好的方向不变。业绩确定性：我们测算重点房企全年业绩增速中位数为27%左右，在当前全球经济或进入衰退期，市场开始给予业绩确定性板块与标的更高的溢价，地产股业绩确定性优势凸显。高分红：地产行业放慢扩张主动降杠杆后，整体开始提高分红，目前重点房企股息率平均高达4.5%。

  配置建议：看好Beta修复基础上的Alpha个股。首先当前板块具备估值提升机遇：政策（调控和融资）边际改善带来的估值修复；年末释放业绩带来的估值切换。其次个股方面，结构分化加速：由融资-拿地-利润、管理-效率-费用、品牌-产品-溢价等多维度传导分化，在行业下行期尤其明显，类似制造业产能出清，行业集中度继续提升，龙头利润改善明显的逻辑。最后从择时角度看：历次周期中，市场底领先政策底，政策底部领先基本面底（销售反弹），现在政策正在改善，观望时间过长，或错失最佳投资时机。

  推荐受益于集中度持续提升，在行业下行期存大量整合机遇的行业龙头：万科、保利、融创中国；及致力于降杠杆、提分红、优化内控的成长一线：华夏幸福、旭辉控股集团。

  风险提示：三四线销售下行压力继续加大；流动性持续收紧。