[天风证券]土地市场秋意浓，继续推荐优质、融资优势房企

  土地供应（2019.10.21-2019.10.27）：百城土地供应建筑面积累计同比下降4.7%

  本周合计供应171宗地块；其中住宅用地77宗，商服用地26宗，工业用地57宗，其他用地11宗。

  本周100城土地供应建筑面积合计1520.96万平方米,环比下降26.87%,同比下降48.08%，年初至今累计增速-4.70%，累计同比变动为-1.14PCT。其中一线、二线、三线城市供应面积分别为308.78、375.49、836.68万平方米，环比增速分别为88.5%、-59.89%、-14.61%；同比增速分别为-20.2%、-67.25%、-40.07%。年初至今累计增速分别为15.91%、2.15%、-11.37%，累计变动分别为-2.96、-1.77、-0.65PCT。

  本周100城土地挂牌均价4440元/平方米,环比上升18.56%,同比上升21.08%。其中一线、二线、三线城市挂牌均价分别为9432、4995、2509元/平方米，环比增速分别为-22.57%、44.16%、-23.72%；同比增速分别为-34.78%、66.11%、110.13%。

  土地成交（2019.10.21-2019.10.27）：百城土地成交规划建筑面积累计同比下降6.49%

  本周合计成交130宗地块；其中住宅用地58宗，商服用地15宗，工业用地51宗，其他用地6宗。

  本周100城土地成交规划建筑面积1024.15万平方米,环比下降35.67%,同比下降70.3%，年初至今累计增速为-6.49%，累计变动为-2.29PCT。其中一线、二线、三线城市土地成交规划建筑面积分别为85.93、429.32、508.9万平方米，环比增速分别为-59.31%、-50.38%、-1.29%；同比增速分别为61.91%、-73.65%、-71.18%。年初至今累计增速分别为29.89%，0.19%，-14.85%，累计变动分别为0.38、-3.00、-1.94PCT。

  本周100城土地成交均价3087元/平方米,环比下降20.31%,同比上升33.46%。其中一线、二线、三线城市土地成交均价分别为8610、3785、1565元/平方米，环比增速分别为12.43%、-10.73%、-8.43%；同比增速分别为-22.2%、31.29%、2.69%。

  本周100城土地成交总价316.13亿元,环比下降48.74%,同比下降60.37%。其中一线、二线、三线城市土地成交总价分别为73.99、162.48、79.66亿元，环比增速分别为-54.25%、-55.71%、-9.57%；同比增速分别为25.97%、-65.41%、-70.41%。

  投资建议：10月百强销售增速同比继续上扬，低基数+强回款共同促进四季度销售加速，行业集中度继续提升，三四线为主房企销售增速明显上升，但一二线保持领先。本周克尔瑞公布百强房企销售数据，十月单月10强、50强、100强分别实现销售额4375亿元、8596亿元、10483亿元，环比增速分别为2.9%、-3.1%、-1.5%，同比增速分别为25%、27%、28%，环比9月分别变动12.4、6.1、6.1个PCT，1-10月10强、50强、100强分别实现销售额37246亿元、75592亿元、91149亿元，累计同比增速分别为12%、16%、16%，环比1-9月分别变动2、1.8、1.4个PCT。

  10月单月百强房企销售额同比增速继续上扬，去年10月、11月低基数的影响仍在发挥作用，且房企加快销售去化回款的动力较强，从结构来看，10强增速提速快于50强、100强，集中度仍在提升，一二线、三四线为主房企分别提速8.6、8.7个PCT至19%、49%，表明三四线受基数影响更大。从累计增速俩看，一二线、三四线房企累计增速分别提升4.4、7.8个CPT至21%、14%，一二线销售增速保持领先。

  近期多地政策出现调整（南京六合区放松限购、天津吸引外来人才购房），表明地产销售政策或已迎来拐点，四季度及2020年或有更多城市步入“一城一策”的灵活调整的阶段，助力行业估值提升。近期地产股普遍有所回调，截至11月1日收盘，万科对应2019年估值仅为7.36倍，保利为7.20倍，中南建设、阳光城分别为7.54、6.17，均处于低值区间，我们仍然看好优质房企四季度及明年一季度的表现：1）龙头：万科、保利、融创等；2）优质成长：中南建设、阳光城等；3）物业和商业：中航善达、大悦城等。

  风险提示：政策变化不及预期，房屋销售不及预期