[克而瑞]南京地王入市周期超2年，城区地王“一房难求”

◎  作者 / 马千里、邱娟

  继2016、2017年地王频频爆发之后，2018年南京土地市场相对沉寂，全年仅1幅地块突破最高限价，底价成交成常态。2019年春节后，二线城市土地迅速升温，南京土地市场热度急速升温，溢价率达到峰值，但各区域楼板价依然未突破2016、2017年的历史最高价格，无单价地王产生。 

  考虑到南京主城区限价政策依旧从严，并且一二手房价格倒挂比较严重，市场热度较其他城市相对较高，地王的命运或与其他城市存在不同。下文我们将以2015年以来南京成交的15宗地王为例，对其入市情况一探究竟。

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  地王数量变化：2016、2017年地王井喷

  2018、2019年各区域均未突破历史最高价

  从地王数量上来看，15宗地王中2016年占了9席；从成交的平均楼板价来看，2017年价格最高，一是由于2017年秦淮区成交了一宗总价高达98.1亿元的综合地块，楼板价高达45151元/平方米，仅比南京历史单价地王（葛洲坝南京中国府项目）45213元/平方米低62元/平方米，由于成交体量巨大，使得2017年地王成交楼板价增至35514元/平方米，二是由于2016年成交的地王中除了大体量、低单价的区域性地王外，还含有一宗超大体量的总价地王，总建面高达55万平方米，楼板价仅有16132元/平方米，势必会拉低2016地王成交楼板均价。 相比之下，2018年土地市场降温显着，房企拿地趋于谨慎，宅地成交远郊化，主城核心区域多为商办成交，底价成交成常态，地价回归底位，无地王出现。至于2019年，尽管上半年南京土地市场热度明显回升，溢价率明显攀升，但依然尚未突破2016、2017年各区域的最高地价，至今2019年尚未有新的地王产生。在当前融资环境进一步收紧的情况下，预计2019年全年都不会有新的单价地王产生。

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  入市周期：七成地王已经开盘、平均入市周期偏长

  尚未入市地王集中在建邺、秦淮

  根据CRIC统计，截止2019年10月9日，15宗地王中有10宗已经入市，有5宗未开盘。10个入市项目的平均入市周期达25个月，超过全国平均入市周期10个月左右。就已入市的单个地块来看，入市最快的是高淳区单价地王项目——卓越浅水湾，拍地之后10个月就开盘，尽管该地块楼板价高达6659元/平方米，但因为该地块与周边G27地块一起被华夏幸福竞得，两宗地平均楼板价5642元/平方米，未超过此前中南创下的楼面价纪录，当时周边同类项目融创中南御园售价达11000元/平方米，即使按照这一售价地房比为51%，房地差达5358元/平方米，盈利空间尚可，因此项目开发保持较快节奏，最近一期开盘是在2019年9月20日，售价达11500元/平方米，盈利空间好于预期。而入市最为缓慢的地王是溧水区单价地王——北大资源颐和翡翠府(颐悦花园），于近期刚刚首开，入市周期高达35个月，其余13个项目入市周期也在2年左右，开发节奏明显放慢。

  已开工未开盘的项目有4个，均是建邺、秦淮、雨花区等中心城区的单价地王项目，其中三宗楼板价超4万/平方米，均超过拿地时周边同类项目售价，面粉价格明显贵于面包价格，即使按照目前周边同类项目售价计算地房比，这一数值均超75%，盈利空间被大幅压缩，因此这些项目采取观望策略、延后入市时间，以南京单价地王项目——葛洲坝中国府为例，从拿地到目前已经近3年半的时间，至今尚未入市。究其原因，主要是该单价地王楼板价高达45213元/平方米，拍地时周边的同类项目仁恒江湾城售价仅4万元/平方米，面粉价格明显高于面包价，即使按照目前仁恒江湾城平均售价6万元/平方米，地房比也高达75%，剔除掉建安、营销等费用，在当前较为严苛的限价背景下，推盘即意味着“赔本”，所以该地王项目依旧处于搁置状态。

  此外，还有一宗位于江宁区的G89单价地王项目尚未动工,该宗土地于2016年12月被香港嘉华集团拿下，楼面价27350元/㎡，一跃成为南站地王，考虑到目前限价依然从严执行，该项目至今依然尚未动工，入市更是遥遥无期。

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  周边房价：从拿地到开盘房价平均涨幅达53% 

  鼓楼、建邺、玄武区域涨势最为突出

  将10个入市项目开盘售价与拿地时的周边房价相比，开盘价格平均涨幅已达53%。但各项目拿地时间存在较大差异，加之拿地时的基础房价存在差异，开盘时的房价涨幅也存在较大差异。总的来说，拿地较早、区位较好的鼓楼、建邺和玄武等区域的地王项目房价涨幅最为突出，相比之下，浦口、高淳等区域房价涨势相对缓慢。就盈利情况来看，拿地之时，10宗地王项目有3宗“面粉”贵于“面包”，盈利空间为负，尤其是招商地产在鼓楼拿的地王项目，楼板价较当时周边房价还要贵9899元/平方米；但项目地块位于块位于鼓楼区滨江总部经济带及下关滨江商务区范围内，聚集了中海、世茂、龙湖、中冶等品牌房企，生活配套日臻完善，带动整个区域的人居价值大幅提升，开盘价达43800元/平方米，较拿地时的房价上涨了119%，房地差也接近了13901元/平方米，随着房价的进一步上涨，有了盈利的可能性。

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  去化情况：一二手房倒挂严重

  中心城区地王项目去化尤佳

  就这些入市地王项目的销售情况来看，整体表现较优。其中去化情况最好的项目是位于建邺区的绿地华侨城海珀滨江项目，该宗地拿地时间较早，楼板价仅有7419元/平方米，2017年11月首次开盘价位35000元/平方米，因为拿地价便宜，限价较低，整体来看项目性价比较高，每次加推都会当天售罄。值得注意的是，由于南京是一个一二手房价格倒挂比较严重的城市，尤其是中心城区倒挂更为严重，部分新房和二手房价差达1.5万元以上，因此去化率保持在较高水平。而浦口、六合这样的郊区，一二手房倒挂现象不那么明显，项目去化速度不及中心城区，但考虑到规划利好的影响，项目也多处于持销期，去化速度尚可。

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  利润差异：建邺、鼓楼等热点区域盈利空间维系高位

  溧水、浦口地王濒临亏损

  就已经入市的10个地王项目来看，地价房价比值处于21%-85%不等，房地差在3445-28868元/平方米之间。盈利空间最大的项目依然集中在建邺和鼓楼等热点区域，并且是拿地较早的项目，均早于2016年5月，世茂天誉和绿地华侨城海珀滨江两项目的房地差均超2.75万元/平方米，地房比均在40%以下，盈利空间维系在高位，但就两者而言，明显是拿地更早的绿地华侨城海珀滨江项目盈利空间更大，该项目地房比仅有21%，最近一次开盘当天去化率达100%，一开即磬，去化情况遥遥领先于世贸天誉。

  而溧水、浦口、高淳等郊区地王项目盈利空间则十分有限，其区域内的3个地王项目房地差均在5000元/平方米以下，其中北大资源颐和翡翠府项目表现最为突出，由于拿地价格高，在限价“紧箍咒”下项目开盘售价15500元/平方米，房地差仅3445元/平方米，剔除掉建安、营销等成本，项目大概率要亏损。另外，浦口的金辉白马云着房地差也在4000元/平方米左右，也难逃亏损的厄运。

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  趋势展望：突破限价区域扩大

  部分地王项目利润空间值得期待

  2019年春节后，二线城市土地迅速升温，南京虽然不及合肥表现那么突出，但在二线城市里表现也是较突出的，前三季度南京土地成交总建面高达1200万平方米，总成交金额超1100亿元，平均楼板价达9329元/平方米，溢价率达20%，地价同比2018年同期有明显上涨。但从栖霞、江宁、浦口等各行政区含宅土地楼板价“天花板”来看，2019年土地市场价格依旧不及2016、2017年的水平。

  但考虑到2019年以来，南京突破限价区域逐渐扩大，其中不乏仙林湖等热点板块，限价政策进一步松动，这也为房企提升盈利可能性，尤其是那些久久不能入市的高价地王项目赢得了一部分溢价空间，另外，虽然主城限购政策依旧收紧，但外地人在高淳购房准入条件有所松动，这势必对高淳以卓越浅水湾为首的高价项目去化带来更多利好。