[川财证券]销售拿地分化加大，大型房企优势凸显

  核心观点

  2019年房地产行业政策明显收紧，预计今年四季度房地产销售和土地市场出现过热现象的概率较低。

  2019年整体房地产销售市场热度有所回落。2019年1-8月，全国商品房累积销售面积较去年同期有所下降；全国百城住宅价格指数同比增速也呈现出明显下滑趋势。2019年5月开始，政府对房地产行业的调控有所加强，并且从2019年7月以来呈现出进一步趋严的态势，多次调控着力于房企融资端。2019年9月以来，虽然央行货币政策趋于宽松，但是现阶段的货币宽松主要是为支持实体经济领域，预计在今年四季度对房地产行业的刺激相对有限，今年四季度房地产销售和土地市场出现过热现象的概率较低。

  2019年房企销售业绩和拿地分化明显，建议关注具有比较优势的优质大型房企。

  2019年1-8月百强房企中销售权益金额排名后10名房企的销售权益金额总和仅为销售权益金额排名前10名房企的销售权益金额总和的5.74%；2019年1-8月百强房企中新增土地建筑面积排名后10名房企的新增土地建筑面积总和仅为新增土地建筑面积排名前10名房企的新增土地建筑面积总和的5%；2019年1-8月新增土地价值排名后10名房企的新增土地价值总和仅为新增土地价值排名前10名房企的新增土地价值总和的4.18%。从保利地产、金地集团、万科、绿地控股和招商蛇口这五家A股上市一线房企的销售数据来看，2019年1-8月一线房企的销售业绩整体表现较为亮眼。

  除绿地控股在2019年1-8月销售金额较去年同期有轻微下滑以外，保利地产、金地集团、万科和招商蛇口都实现了稳步增长。

  2019年5月以来，尽管房地产融资端开始收紧，但是一线房企拿地规模整体相对积极。从保利地产、金地集团、万科、绿地控股和招商蛇口这五家A股上市一线房企的拿地数据来看，除绿地控股在今年2019年5月之后拿地数量有所减少以外，其他四家房企均没有出现拿地数量减少的迹象。

  投资建议

  现阶段房地产板块估值处于历史低位水平，估值优势较为明显。

  考虑到房地产行业仍是政府进行结构调整的重点行业，预计四季度房地产行业政策出现明显放松的可能性不大，房企内部仍然面临进一步的洗牌，债务风险较大的中小房企的经营风险将会加大，优质大型房企将会具有相对优势。由于今年9月房地产销售市场没有出现明显火热的态势，预计四季度不少房企的推盘力度将会进一步加大。建议关注销售业绩较好、土储丰富的优质大型房企，相关标的为保利地产、金地集团、万科、招商蛇口和华侨城。

  风险提示：经济增长不及预期；行业政策大幅持续收紧。