[易居研究院]40城土地市场报告

土地市场量价由涨转跌，7.30表态效果立竿见影

  报告摘要：

  1、8月，40城整体土地成交面积环比下降16.9%，移动平均土地成交均价环比下跌1.8%，量价齐跌。7月30日中央政治局会议提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”后，每逢经济下行时期便刺激房地产的预期被打破，随即土地市场出现了明显的降温。随着各类调控政策作用的进一步显现，未来几个月40城土地市场或将继续降温。

  2、三类城市中，一线和三线城市土地市场量价齐跌；二线城市土地面积下降，地价微幅上涨1%，但涨幅明显收窄，随着土地成交量的下降，预计地价也很快将跟随由涨转跌。具体城市上，杭州、苏州和武汉等热点城市土地溢价率低于10%，“一城一策”的调控政策成效显着，土地市场降温明显。

  一、40城整体：8月土地市场量价齐跌

  1、土地成交建筑面积：8月环比下降16.9%，1-8月同比下降2.3%

  2019年8月，40个典型城市土地成交建筑面积4383.2万平方米，环比下降16.9%，为3月份以来首次环比下降，同比下降17%。这说明，在7月30日中央政治局会议“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的定调后，土地市场降温明显，严厉的政策调控正在发挥作用，预计未来几个月将继续保持降温态势。2019年1-8月，40个典型城市土地成交建筑面积35068.2万平方米，同比下降2.3%。从图1可知，年初累计土地成交建筑面积同比增幅于2018年6月开始持续回落，2019年2月已经转负，3月降幅扩大，随后降幅持续收窄。8月份同比降幅结束收窄趋势，重新开始扩大，随着调控政策影响的进一步显现，未来几个月土地累计成交面积同比降幅或将继续扩大。

图1 40 城年初累计土地成交建筑面积同比增速

  2、土地出让金收入：8月环比下降30.3%，1-8月累计同比增加14.5%

  8月，40个典型城市土地出让金收入为1933.7亿元，环比下降30.3%，降幅明显扩大；同比下降11.2%，为4月份以来首次下降。2018年下半年,全国土地流拍现象增多，部分热点城市的土地市场呈现了明显的降温态势。2019年上半年，部分热点城市土地市场重新回暖，土地成交火热，土地出让金同比增长明显；随着下半年调控政策的密集出台，土地出让金已经连续两个月下降。2019年1-8月，40个典型城市土地出让金收入17967.7亿元,同比增加12.1%，增幅收窄9个百分点。

数据来源： CRIC、易居研究院

  分城市来看，2019年1-8月，40城土地出让金排名前5的城市分别为杭州、北京、南京、武汉、和上海，土地出让金总额分别为1802.7、1071.4、1047.1、943.7和883.1亿元。其中，上海和杭州分别同比下降20.8%和18.6%，南京和武汉增速均超过60%。

  一线城市中，深圳土地供应面积最少。2019年1-8月深圳累计土地出让金同比大幅增长233.5%，这是因为6月份深圳集中出让了5宗土地，且溢价率较高。而2018年1-8月深圳土地出让很少，因此土地出让金同比增幅较大。

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