[东北证券]房企发债成本下行，热点二线城市土地成交回暖

  市场表现：本周申万房地产板块收于4615.75点，累计上涨4.36%，同期上证综指上涨2.73%，深证成指累计上涨3.44%，沪深300上升2.37%；行业横向对比来看，房地产板块上涨4.36%,位列中游。

  行业动态：招商蛇口、津滨发展、城投控股、北辰实业等企业于本周先后公告了2018年年度业绩报告，其中招商蛇口作为行业龙头企业，2018年实现营业收入总额882.78亿元，同比增长16.25%，实现归属于上市公司股东的净利润152.40亿元，同比增长20.42%，基本每股收益为1.89元，同比增长18.13%；2019年公司计划实现新开工面积1100万平方米，竣工面积1000万平方米，签约销售金额2000亿元。此外，中南建设将其员工持股计划完成出售，其成本均价为6.73元/股，公告日当天的收盘价为9.47元/股。

  土地交易：3月11日-3月17日。全国100大中城市合计供应土地规划建面1622.37万平米，合计成交土地建筑面积568.93万平米；当周土地成交楼面均价为2266.00元/平米，溢价率15.48%；百城土地成交总价为128.94亿元；分城市级别来看，一线、二线、三线城市本周成交土地面积为52.33、269.55、247.05万平米，楼面均价分别为2874.00元/平米、3577.00元/平米、948.00元/平米，土地成交溢价率为0%、21.58%、7.06%，二线城市土地成交溢价率保持在20%以上，保持回暖态势。

  重点事件：近期，部分二线城市土地市场出现明显回暖，如合肥、济南等均出现了溢价率超100%的土地，我们认为部分热点二线城市出现高溢价率地块的原因如下：一方面目前土地出让价格也回归理性，部分土地之前经历流拍后放松条件后重新入市；其次一二线市场年后回暖，销售有所增加，迎来楼市“小阳春”；最后房企在手现金较为宽裕，且融资方面较18年有所宽松，使得房企回归一二线城市补货。

  个股方面我们推荐业绩确定性强、资源卓越的一线房企：万科A、保利地产、新城控股、华夏幸福、华侨城A和金地集团；

  建议关注销售高速成长、业绩弹性大的二线房企和区域龙头：中南建设、蓝光发展、金科股份、荣盛发展和阳光城；

  风险提示：调控政策进一步收紧；市场表现超预期下行