[中房研协]如何看待北京新供宅地拟不限价出让

  北京发布土地出让预申请通知，孙河宅地不再限制售价

  北京孙河宅地不再限制售价，与此前地块出让条件形成明显区别。自2016年9月《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》发布以来，北京市对于土地出让不断强化“控地价、限房价”的交易方式。2019年1月9日，北京市发布孙河2宗宅地预申请公告，出让条件中表示“商品住房不设定住宅销售限价”，这与此前北京其他地块出让所要求的限定销售价格的条件形成明显区别。北京此前仅有2018年9月挂出的丰台区南苑石榴庄地块未限定住宅销售价格，但该次公告挂出17宗地块仅有1块未限制销售价格，而本次挂出2宗地块均未限定销售价格。

  高端有市场，定价机制的回归

　　北京孙河板块市场产品定位高端，市场定价的回归符合“高端有市场、中端有支持、低端有保障”的供应体系思路。对于丰台区石榴庄宅地，该地块位于北京南三环与南四环之间，交通配套区位优势明显，对于土地供应多位于五环乃至六环的北京市场而言，该地块的稀缺性不言而喻。对于孙河宅地，该板块是北京市知名的“中央别墅区”，而这2宗地块属于该板块内仅剩的未出让宅地。在“高端有市场、中端有支持、低端有保障”的差异化住房供应体系下，高端项目的市场化定价机制回归已经体现在本次孙河宅地出让之中。

  周期演绎进入新阶段，因城施策、精准施策持续深化

  2019年地产周期进入新阶段，虽然基本面或仍将走弱，但政策与流动性预期或将好转。2018年地产板块主要处于“政策偏紧且基本面弱”的第三阶段，而2019年将逐步进入“基本面弱但政策预期好转”的第四阶段。在中央工作会议精神指导下，“房住不炒”的政策基调稳定，但地方政府主体责任进一步夯实，意味着因城施策、精准施策或将进一步深化。

  一线周期轮动中多处于领先位置

  由于政策敏感度高、市场弹性强，一线城市在周期轮动处于领先位置。2014年8月，一线城市销售面积增速筑底，领先二线、三线城市约7个月；2016年3月，一线城市销售面积增速见顶，领先二线、三线城市约1个月；2018年3月，一线城市销售面积增速见顶，而目前二线、三线城市销售面积增速仍在回落趋势之中。一线城市在历次周期轮动中处于领先位置，其原因在于一线城市市场对于行政调控的敏感度更高，市场弹性更强。

（内容来源：华尔街见闻，长江证券研究所思聪团队。）