[中房研协]深圳土地划拨制度重出江湖

  导读：9月1日，深圳传来大消息，出台了完善土地供应管理若干意见，意见里明确恢复了划拨用地，产权归国家机关，归地方政府的公益性或非营利性用地要以划拨的方式供给，这其中分类项里明确包括了，只租不售的人才和保障住房。此次恢复划拨用地无疑是对租赁政策的回应，此次意见的提出是具有正效应的，未来受益最多的，将会是想要来深圳发展的年轻人们，无论是租房住，还是发展产业，都将受益匪浅 。

  深圳拟恢复土地划拨供地

  9月1日，深圳市规划国土委发布《深圳市人民政府关于完善土地供应管理的若干意见》。意见中有一项自1988年就被深圳市政府实质取消的，30年未曾出现的政策重出江湖，这一政策就是土地划拨制度。根据土地管理法及其实施条例，我国土地供应方式包括划拨、出让、作价出资和租赁。而深圳自1988年1月《深圳经济特区土地使用权出让条例》颁布实施后，特区国有土地统一实行有偿出让制度，事实上废除了划拨，改为协议免地价供应。此次恢复划拨方式供地，是为了鼓励社会投资民生用地，提高资源配置效率的同时确保公共服务及产品尽可能地惠及广大群众。

  所谓划拨，顾名思义就是计划拨付的，没有经过市场拍卖流程，免除土地出让金的一种的土地使用权转让方式。和一般的出让方式相比，最主要的区别就是：1、没有土地出让金，只有一般的补偿和安置费用；　2、使用权有限制，不能随意出租、转让、抵押。

  从公告的内容来看，划拨方式只能用于四种用途，即公共管理与服务设施、交通设施、只租不售的人才和保障性住房、创新型产业用房以及能源和水利设置。如果再把上面划分一下，可以分为两类：一个是宽泛的公共基础设施；一个是针对租赁和产业发展。

  很明显，今年和此前最为不同的变化就是在租赁方面。2017年可谓是租赁时代元年，全国和主要城市都在积极的探索租赁市场，各地不断的有文件出来，因此深圳的划拨制度，很可能正是为了租赁市场服务而推出的。再有，从产业层面来说，由于地价变贵，在深圳的企业成本明显提高，有迁出深圳意愿的企业，尤其是制造企业越来越多，为了留住这些企业，需要制度化的有针对性的土地政策，那么划拨制度可以说能够有效的降低企业的成本，真正是留住企业的底层政策。

  为什么深圳市打算让这项制度重出江湖呢？

  租售、租售，当前楼市强调住房租赁，深圳楼市此次调控想必是对当前租赁政策的回应。

  此前上海市接连拍出只租不售，用于租赁用途的土地，基本上就是按照成本价出让的，受让方全都是国有企业。这种模式可以说是定向出让。此次深圳采取划拨的方式，相较于上海更为直接和痛快，划拨的方式，完全省去了流程和“形式”上的土地出让金，可以说在租赁市场的支持力度上更为彻底，也让最终的租赁成本更低。且不知道大家发现没有，深圳市政府提出，在划拨的受让主体层面，是不限定投资主体的，由政府根据投资管理要求选取经营者；这就意味着这种制度是存在弹性的。也就是说，国有企业和民营企业其实都有资格参与，而且存在竞争机制，谁的方案更合适，更经济，更符合政策，谁才能胜出，那么这等于让租赁成本会变得更低。而这个方式也有望让租赁市场出现真正的最低价。其带动效应也可以稳定整体租金的走势。

  未来福利分房将成为可能

  有人说这是历史倒车？从政策看好像如此，但也有更多的人吐槽，房价居高不下就是因为地价太贵。之前上海就用1万块钱一平米的价格把土地基本打2折送给了国企，让他们尝试只租不售。这一慷慨的举动，让上海至少损失了200亿。但也正是因为这200亿不要了，只租不售的模式一下就跑通了，企业瞬间有了建设租赁住房的商业模式，租金回报率一下就达到了5-7%，有钱赚当然也就有动力。之后有人批评深圳没动作，不像北京也不像上海，但没想到深圳酝酿大动作，这土地划拨基本就等于白送了。把保障房盖好，把人才留住，深圳卖地这个钱也可以不要了。

  这个不只涉及政府保障部分，他意味着单位分房也再次成为了可能，好的企业单位，没准真的去自己盖宿舍了。土地不要钱，那么盖一个房子真心没多少钱。像华为和腾讯这样的，有几万员工提供宿舍也许也成为可能。所以如果各单位纷纷申请福利分房的话，那么这就变得十分有意思了，相当于我们回到了20年前，房改完全被推翻了。

  大面积回到划拨时代肯定不可能，毕竟经历了市场经济的洗礼，况且很多单位也没有动力再去解决大家的住房问题，另外，地方政府也不大可能所有土地都不要钱，去当冤大头，所以恐怕只有少部分企业会考虑，特别是那些钱特别多的企业，那些当地政府特别想留住的企业。

  （内容来源：中金在线、齐俊杰看财经等）