[广发证券]土地供给水平下降 企业拿地脱离“单纯”时代

  国有用地规划出台，强调提升资源利用效率

  国务院日前印发《全国国土规划纲要（2016－2030 年）》（以下简称《纲要》)，这是对过去《全国土地利用总体规划纲要》的升级，提出要继续贯彻贯彻区域发展总体战略和主体功能区战略，对国土空间开发、资源环境保护、国土综合整治和保障体系建设等作出总体部署与统筹安排。到2030年，要求国土空间开发格局不断优化，整体竞争力和综合国力显着增强，其中约束性指标包括，国土开发强度不超过4.62%。截止到2015 年末，根据国土资源部披露数据显示，我国建设用地总面积为38.53 万平方公里，这个国土开发强度为4.01%，15-20 年和20-30 年国有建设用地增加规模分别为2.17 亿平方公里和3.65 亿平方公里，年均建设用地增量分别为4314 平方公里和3648 平方公里，与过去10 年相比供地强度下降幅度比较显着。

  优化热点区域的土地利用效率，支持重点开发区域的土地供应

  进一步优化环渤海地区、长江三角洲地区、珠江三角洲地区空间开发结构，严格控制开发强度和新增建设用地供给，积极盘活存量建设用地，降低工业用地比例。支持长江中游地区、成渝地区等重点开发区域加快产业发展与人口集聚，促进经济社会发展，稳定建设用地供给。

  企业资源获取脱离“单纯”时代

  从16 年开始，结合多个和国有土地资源使用相关的文件，我们能整理出一条未开地产开发和供地政策大致思路。经过多年的发展，建设用地的存量水平和开发强度已经超过4%，在耕地红线以及环境保护等多方面要素的制约下，总体的增量资源数量注定会下降，底线是确定的。在资源分配上，遵从三个原则：1. 除特大城市外，在增量规模减少的情况下指标按需分配，强调“人地挂钩”；2. 强调地方政府的主体责任，提高土地利用效率，盘活存量；3. 可售开发资源有“能”者得，以特色小镇为代表的模式，资源获取要和产业带动能力挂钩。

  支撑以住宅为代表的可售项目开发建设的是土地资源，而在资源愈发紧张和经济结构改革等宏观背景之下，未来土地资源的利用效率的提升及对整个区域的经济带动，将更加重要。落实到开发型企业拿地层面，本土房企的政府资源优势和规模房企的资金成本优势都将逐步减弱，而拥有产业带动能力的企业，将拥有更高的资源获取话语权。

  风险提示

  土地供给量降低提升地产企业资源获取难度，业绩稳定性受到影响。