杭州土地市场降温 各线城市市场分化加剧

  研究员/房玲，李莹

  2月18日，杭州市主城区举办马年首场土地拍卖会，原计划出让5宗地块，但其中1宗地块“因规划调整，暂缓出让”，其余4宗地块虽成功出让，但 仅实现61.9亿元的成交额，杭政储出[2014]2、4号地块由于无人报价，均为直接成交，而进入竞拍环节的1、3号地块，也未出现高溢价。

  房企拿地态度趋于理性，杭州土地市场明显降温

  2013年杭州土地成交显着增长，全年经营性用地成交额同比大幅提升118%，仅次于上海、北京，外来房企的入驻以及本地房企加速补仓导致高溢 价拿地的现象接连不断。2014年1月杭州土地成交金额高达339.56亿元，创单月成交金额最高纪录，这与昨日杭州土地平静形成鲜明对比。究其原因，一 方面是因为地块本身出让底价不低，出让条件严格且存明显劣势，另一方面我们认为房地产市场环境的微妙变化，以及大跃进式的集中拿地过后，市场风险已然积 聚，房企在拿地态度上变得趋于理性。

  首先，具体来看这四幅地块，地块出让起始价格并不算低，房企加价的空间有限。例如融创获得的3号地，出让底价接近万元每平，并且需要配建10% 的保障房，扣除保障房部分平均出让价格大致为1.1-1.2万元每平，而周边在售项目报价为2-3万元每平，未来项目开发的利润空间很难达到10%，甚至 不足5%。此外，三幅宅地都存在或多或少的硬伤。例如1号地块原为农药厂，目前仍有较为明显的化学药物气味，地块形状不规则，两面依靠高架和快速路，居住 环境较差；且该地块要求3月27日前支付土地价款的95%，而通常为50%；同时要求地块50%以上建造90平米以下的住宅产品，出让限制较严格。2号地 块同样也存在形状不规则的问题，并且紧邻高铁线路，东向为高速路收费站，过往车流量大，同时周边生活配套匮乏。

  其次，由于房企大规模拿地，杭城部分板块中短期内的竞争尤为激烈。以昨日出让的杭政储出[2014]1号地为例，该地块地处城东新城天城单元驿 城区块，目前周边的滨江•曙光之城有尾盘在售，天阳•尚城国际、信宇•锦润公寓、汇元•紫玉府邸等新盘在售，均价约1.9-2.2万元/平米左右。此外， 新天地在附近的新天地•天城府项目也将在今年推出市场。根据CRIC调研，该区域项目出现一定程度的价格战，未来新天地近40万方的项目存在较大的去化问 题。

  一线城市高热二线城市趋冷，土地市场分化加剧

  在杭州市场回归平静的同时，北京、上海等一线城市仍然备受追捧，房企拿地热情高涨，市场预期普遍较高，以至于2月17日北京市国土局发布公告暂 停北京西城区华嘉胡同0110-633地块出让活动。该地块为少有的西二环内优质宅地，业内普遍抱有高价成交的预期，预计楼板价将超8万元每平，刷新农展 馆地块的单价地王记录。此时暂停出让，很大可能是为了避免对市场预期形成误导。

  目前来看，各线城市土地市场成交进一步分化，一线城市土地市场成交持续火热，三四线城市从去年至今并无起色，二线城市去年表现相对较好，但也开始显露出趋冷苗头，尤其是部分房价偏高、市场过热的二线城市。