[国盛证券]五年期LPR如期下调，政策持续边际放松

  事件：

  （1）据全国银行间同业拆借中心数据，2月1年期品种报4.05%，上次为4.15%，下降10BP；5年期以上品种报4.75%，上次为4.80%，下降5BP。（2）近期多地现政策边际放松，涵盖土地出让金缴纳、预售条件、限价政策等方面。

  LPR下调符合市场预期，实际房贷利率有望继续下降。5年期LPR下调5BP，幅度基本在市场预期之内。由于当前地产销售几乎停滞，加之幅度不大，因此短期实际影响有限。我们认为，随着地产销售下行压力增大，按揭需求降低叠加银行信贷额度的边际宽松，5年期LPR有进一步下降的空间。同时，1月首套房平均房贷利率为5.51%，环比下降1BP，但仍处15年以来的高位。随着LPR下行、LPR定价基准的贷款增加和加点幅度可能下调，实际房贷利率仍有下降空间。

  多地政策持续边际放松，需求端政策放松值得期待。节后天津、西安、无锡、苏州等多地现边际宽松，除个别城市外，主要集中在供给端的土地出让金缴纳环节，在当前销售回款明显受到影响的情况下，更多是一种务实的做法，但不足以缓解销售下行压力。我们认为后续有望出台更多需求端的边际放松政策，例如降低LPR加点幅度、人才购房政策等，在此基础上，本年销售增速预计为-5%，优秀房企仍能实现销售增长。

  业绩确定性贡献稳定阿尔法，确定性溢价+政策边际放松带来贝塔收益。竣工来自房企的合同义务，相对销售和拿地具有更大的刚性，我们预计本年竣工增速至少在7%左右，而竣工的刚性意味着房企业绩的确定性，这将贡献稳定的阿尔法收益。与此同时，当前宏观不确定性提升，房企业绩的确定性有望带来估值层面的确定性溢价，叠加政策持续的边际宽松，板块贝塔收益值得期待。

  投资建议：我们重点推荐三类房企：1.经营稳健、现金流充裕、同时销售有一定增长潜力的龙头房企，推荐金地集团、保利地产、万科A、招商蛇口；2.弹性较大、经营持续提升的成长型房企，推荐中南建设、金科股份、阳光城、蓝光发展；3.边际改善型房企，推荐华夏幸福。

  风险提示：疫情影响超预期，部分房企现金流压力增加。