[东吴证券]多省市出台地产新政：稳复工、减租金、分期缴地价、减轻现金流压力

  投资要点

  事件：2月12日晚上，多省市出台应对疫情地产新政，包括上海、浙江、西安、无锡等。

  点评：

  政策主要以稳定复工、稳地产上游、稳现金流为主，无锡力度最大。上海支持企业恢复生产和发展产业，及时回应和解决企业在生产经营中的问题需求，推进政策落地。浙江全力支持重点项目建设和企业复工复产，加快低效用地再开发，减少环节，拓展中小企业用地空间。西安大力推行网上审批服务，容缺办理相关规划许可手续。无锡政策最为全面，覆盖税收、信贷、资金监管、预售条件、费用减免等举措；对受疫情影响的房地产企业，可延期缴纳税费，信贷机构不得抽贷保护企业流动性。整体看，各地政府鼓励复工、稳定复工主要通过加强线上审批、加快运转效率、容缺办理相关手续等方式来推进。

  土地出让金延期分期，变相融资改善，利好大中型房企。上海、浙江、西安、无锡均提出土地出让金可以延期、分期缴纳；土地出让金分期本质可视作“给开发商降首付”。在其他融资条件没有变动、销售降幅难以估计的情况下，本次政策更加利好资金实力强的大中型房企。同时无锡还颁布政策，因疫情影响施工建设的，申请预售时由原形象进度要求调整为按投资额计算，降低预售条件利于企业提高推盘速度、加速资金回流，有利于房企资金的盘活。

  减免租金，减轻经营压力，中小企业受益颇多。上海免除疫情期间的用地费用；无锡提出对租赁房屋属于国有资产的中小企业，免收1-3月租金，同时对重大损失的长租公寓等企业还可申请纾困补助。浙江减免国有土地租金，疫情防控期内可暂缓交纳土地租金。多地通过减免疫情期间租金方式减轻企业经营压力，对中小企业现金流起到关键的输血作用，同时对于长租公寓在关键时刻进行纾困救助，利于推动住房租赁市场更为健康发展，利于稳妥实施租售并举的长效机制。

  土地增量供应+存量盘活，调整监管要求推动短期供需平衡。上海、浙江、西安均对疫情期间土地市场平稳健康交易提出应对措施，上海、浙江强调要持续鼓励企业盘活存量在手资源，加快低效用地的开发，长期看有利于土地资源利用效率的持续提升；在土地交易方面，上海、西安均提出采用网上挂牌、成交的方式，通过增量供应+存量整合，有效缓解土地资源的短期空缺。同时，对于因疫情影响工程进度的项目，上海、浙江、西安、无锡均提出调整监管要求，放宽开竣工、投达产的时间约束，不计入违约期并不收取违约金。通过合理的政策调整推动市场产销矛盾锐减，供需相对平衡。

  投资建议：疫情当前，地产行业短期承压，短期销售和开工停滞。地产行业对稳增长意义重大，行业政策环境迎来改善契机。2020年我们看好深耕一二线的龙头。A股推荐万科、保利地产、中南建设；H股推荐金地商置、旭辉控股集团、世茂房地产；此外还看好华夏幸福（稳投资、扩需求逻辑）。

  风险提示：行业销售波动；政策调整导致经营风险；融资环境变动；企业运营风险；汇率波动风险。