[克而瑞]苏州土拍降标：个别取消现售和封顶要求

  在中央强烈号召“撑企业、保就业、积极复工复产，努力把疫情带来的不利影响降到最低”的当下。苏州市自然资源和规划局发文《关于做好土地出让相关工作有效应对疫情的通知》，其中有关在土地拍卖条件中，个别地块取消封顶销售和现房销售的限制条件，引起各方关注。这也是继无锡、西安、南昌等十几个省市之后，另一个城市跟进在房企资金纾困方面的扶持措施。

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  降低土拍门槛，缓解房企资金压力，同时避免后期集中供应“堰塞湖”

  通读此次新政全文，大体有以下几个关键点：一是适时降低了企业开竣工的履约要求。二是延长了企业土地出让金缴纳时限。三是调整超过市场指导价报价规则。住宅（商住）地块不统一要求设置竣工预售许可调整价，超过市场指导价的，不统一要求项目工程结构封顶后申请预售许可；进入一次报价的，不统一要求工程竣工验收后申请预售许可。简言之，就是取消结构封顶和现房销售，已成交的需要封顶或现房销售的地块，可以提前入市。

  这点也是最为引人关注的，对于房企而言无疑算是重大利好，一方面缓解了房企现金流的压力，降低了房企拿地的隐性成本，一定程度上有助于激发当地土拍市场的活力。另一方面，因疫情原因，各房企售楼处被迫延期开放，降低企业预售标准有助于不同楼盘“错峰入市”，避免因疫情中“青黄不接”，疫情后“一拥而上”造成的供应“堰塞湖”效应。

  此外，我们可以看到，苏州此次的新政无一不围绕着降低企业资金压力，刺激本地楼市活力的宗旨展开，房地产作为经济压舱石的作用不言而喻。

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  疫情让房企现金流“内忧外困”，十余省市已齐出阶段纾困措施

  因疫情影响，目前房企的资金压力雪上加霜，一方面销售回款资金不畅；另一方面，2020年又是房企债务偿还高峰期，95家房企年内到期债券达到5000亿元以上，较于2019年上涨45%。作为资金密集型行业，土地投资又是后续新开工、开发投资额甚至土地财政的前置条件，在当前疫情影响下，必须得让房地产企业活下去。

  据CRIC研究中心监测显示，目前已有河北、天津、重庆、浙江、上海、西安、无锡、南昌、杭州等十余省市集体出台针对房地产行业尤其是房地产企业的阶段性纾困新政，具体涉及：延期或分期缴纳土地出让金，降低土地拍卖保证金比例，放宽预售条件、税款缴纳最长可延期3个月、缴纳房产税、城镇土地使用税有困难的可申请减免等。苏州此次土拍降低预售要求也是一脉相承。

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  撑企业就是稳就业，预计还将有城市跟进甚至从撑企业转向刺激需求端

  目前，各地政策出台主要侧重点在于帮扶房企。我们认为，各地会遵循着中央“撑企业、保就业、积极扩大内需和稳定外需”的号召，因势利导、因城施策，未来为了规避疫情对于实体经济造成的不利影响，刺激购房需求端的政策也有望陆续出台，预计更多二、三线城市将局部乃至全面放松调控，那些市场下行压力较大的城市甚至会出台购房补贴、税费减免这类刺激性政策。