[平安证券]政策微调提估值，看好龙头房企表现

  本周观点：近日，上海、无锡等多地政府陆续出台延缓房企土地出让金缴纳、调整预售条件等政策，反映当局缓解行业短期现金流压力、降低整体金融风险的决心；政治局常委会议也强调要将疫情影响降到最小，努力实现全年经济社会发展目标。考虑到受疫情影响、短期宏观经济下行压力进一步加大，仍需房地产发挥“压舱石”作用，预计后续因城施策、调控松动空间仍有望加大。尽管短期销售承压，但由于政策带来的估值弹性远大于销售带来的业绩弹性，依旧看好板块表现。建议关注：1）融资占优、品牌认可度高、低估值的全国性龙头万科、保利、金地、招商等；2）业绩销售高增的弹性二线中南、阳光城等。

  政策环境监测：1）上海、无锡等多地政府出台房地产支持政策；2）政治局常委会议：加大宏观政策调节力度，努力实现各项目标。

  市场运行监测：1）新房成交回升，短期仍然承压。本周新房成交环比升119%，但绝对成交仍较低，仅成交3500套；2月日均成交环比1月降92%。目前各地线下售楼依旧受阻，预计短期仍将对销售产生负面影响。2）刚需刚改（90-140平）成交占比收窄。1月16城商品住宅成交中，90-140平成交套数占比环比降9pct至59%。3）多地暂停线下销售，近期无新推房源。4）库存环比回落，中期或仍将上行。本周16城取证库存8889万平米，环比降0.06%。由于新冠疫情对短期销售推盘均有影响，预计短期库存将相对平稳，中期随着疫情控制后房企加大推盘、加快回笼资金，将带动库存再度上行。5）土地成交与溢价率回升，绝对值仍处低位。上周百城土地成交建面146 万平，环比增长173%，但绝对成交仍处低位。其中一二线占比57%，南京成交排名靠前；百城溢价率4.3%，环比升4.3pct。对于在手现金充足房企，随着竞地对手的减少、加上地方财政压力加大带来的供地增加，疫情期间及疫情过后将是较好的低点拿地机会。

  资本市场监测：本周房企境内发债21亿元、境外发债3亿美元，较上周分别变化+14亿元、-1.1亿美元。境内外发行利率处于2.7%-6.875%区间，其中阳光城、建业地产发行利率较上次分别下降0.5pct、0.45pct。本周集合信托发行58.6亿元，净融资-81.8亿元，较上周分别变化-1亿元、-76亿元。由于2020年为房企偿债高峰期，叠加销售回款放缓，预计房企融资态度将保持积极。本周申万地产板块涨7.5%，跑赢沪深300；地产板块PE（TTM）9.2倍，低于沪深300的12.0倍，绝对估值处于近五年10%的历史低位。

  风险提示：1）行业资金压力加大，中小房企资金链风险；2）房企大规模减值风险；3）板块毛利率下滑风险。