[恒大研究院]长效机制新思路，市场分化新格局

  2019年1-11月全国商品房销售面积14.9亿平，同比小幅增长0.2%，房地产市场总体保持平稳运行，基本实现了“稳地价、稳房价、稳预期”的政策目标。当前市场平稳格局来之不易，对于明年房地产政策怎么看？房地产市场怎么走？我们对2020年房地产政策和销售进行展望。

  2019年中央经济工作会议再次强调“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展”。房地产政策新思路愈加清晰。

  一是全面落实长效管理调控机制稳定房地产市场，因城施策调控长期实施，为住房制度改革创造平稳的行业环境。二是推进住房制度改革，不将房地产作为短期刺激经济的手段，使住房制度建设专注解决居民住房问题，从根本上解决当前我国住房市场面临的困境；同时铸牢房地产和实体经济的防火墙，“引导资金投向供需共同受益、具有乘数效应的先进制造、民生建设、基础设施短板等领域”。

  2020年是长效管理调控机制全面落实的一年。“稳地价、稳房价、稳预期”仍是政策核心目标，灵活性体现在各地坚持“房住不炒”基础上，根据房地产市场的不同情况因城施策。

  过去3年，“稳”主要是防范房价地价大幅上升；当前全国房地产市场总体平稳，但部分地区市场下行压力较大，2020年的“稳”将主要是防止市场大幅下行对经济增长和地方财政收入造成冲击。一是稳增长需要房地产平稳运行；我们测算，2018年房地产及上下游行业增加值占GDP23.1%，对GDP增长贡献率高达29.4%。二是稳财政需要房地产税收和土地出让收入稳定。2018年，地方本级财政收入中土地出让金和房地产相关税收分别为6.5、2.5万亿，总计占比高达52.6%。

  以因城施策为核心的长效管理调控机制进入全面落实阶段，中央和地方的互动关系更明晰。中央在长效管理调控机制下不再是调控主体，主要通过完善市场监测预警和考核评价机制，加强对地方政府的目标管理。地方将有更大的决策主动权和更丰富的工具箱，政策精准性、针对性和灵活性进一步提升。

  在保持市场稳定的前提下，地方可从三个层次对政策进行适度调整。一是适当修正前期收得过紧、当下不合时宜的应急性调控措施。二是出台针对外来就业人口，定向人才新政等支持新市民居住性需求的政策。三是针对支持本地居民自住需求，出台公积金贷款和商业个贷调整、税费减免等支持政策。

  2020年全国商品房销售总量平稳回落、区域分化加大。

  预计2020年全国商品房销售面积同比-4.3%，增速降低4.7个百分点；销售金额同比0.3%，增速降低7.1个百分点。三个因素决定销售面积减少。第一，在“房住不炒”和“稳地价、稳房价、稳预期”的政策基调下，房价上涨预期下降，市场观望情绪上升。第二，今年以来棚改货币化安置减少，2019年前11月棚改开工315万套，仅为2018年的51%。由于从棚改货币补偿到购房存在时滞，预计棚改退潮对销售的影响将在2020年集中显现。第三，随着房地产长效管理调控机制全面落实，投资需求退潮，销售回归居民自住需求中枢；我们测算，全国住房自住需求从2019年开始平稳回落，2020年同比减少4.9%。同时，仍有两个因素支撑销售面积不会大幅下滑。一是因城施策下，将有更多房价平稳、经济增长和财政压力较大的城市适度调整调控政策；二是为加速回笼资金，叠加市场降温预期，房企将继续加大力度推盘和促销。销售金额维持平稳但增速回落，主要因为销售量小幅减少，叠加房企折扣促销、市场平稳回落下平均售价增速进一步趋稳。

  分城市看，区域分化加大。一二线城市较为平稳，销售面积和销售金额均维持正增长；三四线城市销售面积和金额小幅负增长。

  一线城市销售面积占比3.4%、同增9.5%；销售金额占比12.9%、同增20.7%。销售面积增速回升，主要受益于前期基数低、限价等部分过度严厉的政策调整、市场企稳下刚需入场支撑改善需求住房置换、限竞房持续入市等。销售金额增长但增速放缓，主要因为保障房限竞房拉低成交均价、部分房企折扣促销。

  二线城市销售面积占比33.2%、同增1.1%，；销售金额占比41.3%、同增2.3%。销售面积增速企稳回升，主要受益于持续吸引人口流入、户籍制度改革和人才新政帮助新市民置业、部分城市政策调整、低库存下房企加大力度补库存并折扣促销的效果较好等，但受市场预期平稳、前期获利二手房入市、新房二手房价格倒挂减少影响，升幅有限。销售金额增长但增速回落，主要在于弱二线市场明显降温，叠加房企折扣促销下销售均价增速回落。

  三四线城市销售面积占比63.4%、同减7.5%；销售金额占比48.8%、同减5.7%。销售面积下降，主要在于2019创历史新高、棚改货币化安置大幅减少影响显现、需求短期内集中释放后疲软、市场降温向低能级城市持续传导；但受益于房企折扣促销、更多城市调整调控，销售不会断崖式下跌。销售金额下降，主要由于销售面积回落、热销城市进一步减少以及房企折扣促销下销售均价增速回落。