[光大证券]放宽落户政策延续，重申看好2020年二线城市表现

  事件：据新华社报道，2019年12月25日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的意见》（以下简称《意见》）。

  户籍改革相关表态与《2019年新型城镇化建设重点任务》基本一致《意见》中提出“以户籍制度和公共服务牵引区域流动”，对于不同类型城市的户籍政策导向基本延续了《2019年新型城镇化建设重点任务》中的表态：对于城区常住人口300万以下的城市，继续“全面取消落户限制。”对于城区常住人口300-500万的城市，《意见》继续要求“全面放宽落户条件”，未提及“全面取消重点群体落户限制”。对于城区常住人口500万以上的超大特大城市，《意见》继续提出要“完善积分落户政策，精简积分项目，确保社会保险缴纳年限和居住年限分数占主要比例”，未提及“大幅增加落户规模”。除户籍制度外，本文件继续强调了基本公共服务均等化、“人地钱挂钩”对于区域流动的牵引支持作用。

  2019年初至今各级地方政府共出台67条人才/落户相关政策根据我们不完全统计，2019年初至今，各级地方政府共出台了67条“放宽落户、人才引进”相关政策，其中省级政策（不包括直辖市）8条，一线城市政策8条，二线城市政策25条，三四线城市政策26条。整体来看，一线城市广州以及作为区域中心的二线城市政策力度较强。得益于人才/落户政策放宽、房地产调控“因城施策”、以及相对较强的按揭投放韧性，2019年1-11月30大中城市商品房成交面积同比增长7.1%，明显超过同期全国商品房销售面积增速（+0.2%）。

  重申年度策略判断：2020年二线城市销售将明显跑赢市场从短期来看，放宽落户限制、引进人才政策有助于提振市场情绪。叠加“因城施策”合理引导需求，我们预计调控时间较长的二线城市2020年销售面积同比增长10%，将明显跑赢全国房地产市场。从中长期来看，二线城市是我国新型城镇化都市圈/城市群发展的重要方向，未来在人口、资本、土地、产业等多方面要素的支持下，城市基本面前景向好，购房需求具备较强支撑。

  投资建议年末中央经济工作会议定调平稳，基本面销售、投资下行不失速。行业供给侧改革下，集中度持续提升，房企短期业绩兑现和中长期盈利增长持续性加剧分化。龙头房企收入端弹性确定，业绩增速相对稳定，估值具有较强防御性，股息率相对较高，在流动性宽松和“资产荒”的情况下，对于考核周期较长的大资金具备配置吸引力。建议关注A股的招保万金和H股的融创中国和中国金茂。同时考虑到全球流动性宽松和无风险利率缓步下行有利于存量物业价值重估，建议关注陆家嘴和华润置地。

  风险分析：行业持续调控，整体销售增速下行超预期；前期需求透支或棚改依赖度较高的三四线楼市存回调压力；还款高峰来临，部分中小型房企信用风险抬升。