[国都证券]坚持房住不炒，房地产支柱产业功不可没

  核心观点

  行业一周表现与估值本周房地产板块上涨2.52%，沪深300上涨1.69%，上综上涨1.91%。19年动态市盈率8.33倍，20年动态市盈率6.92倍。

  行业判断

  本周板块跑赢指数。本周中央经济工作会议在北京举行。房地产方面明确要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。其中删除了“不把房地产做为短期刺激经济的手段”。我们认为一方面在保障房方面最后一年力度持续保持。而另一方面也是确定了房地产是稳经济的产业。利好地产板块。我们认为2020年预计将不会出台力度较大的政策，但各个城市会出台针对性松绑，使得房地产有效的输血地方财政，更好的拉动上下游产业链，更充分的吸纳就业。板块估值方面，前期的受政策的压制以及流动性融资方面渠道收紧，行业板块估值的平均在6X左右，当前处于明显低估状态，我们判断宏观货币政策和财政政策的积极调整在短期并不会有太大空间操作，估值有望在稳定情绪后进行缓慢修复。但在估值提振后盈利端能否支撑，则取决于政策端的变化及其对基本面的影响。短期我们认为地产板块缺乏驱动因素，板块近期难有优异变现，但是我们继续看好头部房企集中度的逻辑，当前不但有龙头销售的集中度的提升，更有拿地，融资等各个方面龙头房企的集中度提升的趋势，在这些龙头公司优秀的能力面前直接推动龙头的规模以及市占率的提升，我们继续看好地产龙头公司在2019年的估值修复行情，建议积极关注招商蛇口，万科A，华夏幸福。

  本周（2019.12.7—2019.12.13）成交

  45个城市本周成交435.8万平方米，环比下降10.1%，同比下降2.7%。累计成交方面，一线累计完成去年的97.4%，二线完成去年的107.7%，三线完成去年的99.3%。

  公司和行业要闻

  1、央行：坚持“房住不炒”定位统筹做好房地产金融调控

  2、深圳取消商务公寓“只租不售”

  风险提示：严厉的调控措施和房产税推出力度和广度超出预期。