[中房研协]深圳调整豪宅认定标准，对其他城市有示范效应

  热点聚焦

  2015年9月深圳市发布《关于深圳市2015年享受优惠政策普通住房价格标准的通告》规定，享受优惠政策的普通住房，应当同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含本数）以上；单套住房套内建筑面积120（含本数）平方米以下或者单套住房建筑面积144（含本数）平方米以下；实际成交价低于规定的所在区域普通住房价格标准（不同区域的上限介于200万元至490万元之间）。时隔4年，深圳再次做出调整，自2019年11月11日起，宗地容积率1.0以上且房屋建筑面积144平方米以下，持有满2年的住宅，将不受成交价格限制，无须缴纳买卖差额5％的增值税。

  热点评析

  深圳调整豪宅认定标准，意在降低刚需购房成本

  从图表中可以看出，深圳普通住宅豪宅化日趋明显，光明区、坪山区域豪宅比例超过80%。还有大多区域也都超过50%。深圳，大部分地区被“豪宅化”现象明显。买卖交易时，将近60%的住宅要按照非普通住宅的纳税标准缴纳买卖差额5%的增值税，给购房者带来较大经济压力。为了降低刚需购房成本，此次深圳政府调整豪宅认定标准，宗地容积率1.0以上且房屋建筑面积144平方米以下，持有满2年的住宅，将不受成交价格限制。以一套南山区满2年的二手房为例，假设原来市场登记价是300万元，现在市场行情是1000万元。旧政策下要按照差额征收35万元的增值税。而在新政策实施后，只要这套房子建筑面积在144平方米以下、小区容积率在1.0以上、业主持证满2年，就不需要缴纳增值税了。

  减税政策下，将刺激成交量上涨

  深圳目前住房自有率较低，加上严格的限购政策，限制了一大部分购房需求。豪宅税新标一旦落地，二手房交易成本将大幅下降，短期内将激活二手房成交量。二手房成交量上涨对新房影响相对较小，但会促进装修、建材、家电等中下游产业的发展。

  税收减少除了促进成交量上涨，也会刺激买卖双方。对买方来说，前期积压的换房需求将集中入市，而卖方或会借减税而提升房价，应警惕房价突然跳涨。

  其他城市可以效仿，但不能完全照搬

  对于其他城市，可能怕引起市场混乱而大多按兵不动。例如北京、上海，对于豪宅的判定出台很多年，但是并没有做出调整。此次深圳豪宅税的松动也给北京、上海等城市起到示范作用，后续其他城市或会对此政策进行调整。需要注意的是，各个城市不能完全复制粘贴深圳的政策，还是需要判定地区豪宅比例并结合当前市场情况进行调整。此外，值得注意的是，很多城市为了少缴税或不缴税，会增加首付，做低纳税价格，对于这种现象，应该实行三价合一，杜绝偷税漏税行为。

  （内容来源：中房研协 测评研究中心）