[克而瑞]深圳调降“普通住宅”标准，降低购房负担措施值得京沪借鉴

  导读 

  本次深圳标准调整取消总价限制，短期内对刺激刚需、刚改购买力无疑是重大利好。

  ◎  研究员 / 杨科伟、李思潼

  11月11日，深圳调整普通住宅认定标准：容积率在1.0以上、单套建筑面积144㎡以下住宅，这类普通住宅满两年可免缴增值税，在深圳平均房价保持在5万元/平方米以上、套均动辄500万元以上，这一标准的调整，对购房者而言无疑可以省下数十万元之巨的税款。正值双十一，这份大礼包的到来将对深圳楼市带来怎样的影响值得市场关注。

  01

  普通住宅仅看“容积率+面积”而弱化价格
  减税提升居民购买力、增强二手交易活跃度

  豪宅评判取消价格限制，只看容积率和面积，调整后增值税征收标准更符合当前房价和市场形势。在此之前，深圳普通住宅评判标准依据2015年出台的“容积率+面积+总价”执行，若不同时满足三个条件则均会被判定为豪宅，而2015年深圳房价暴涨，均价持续稳定在5万元/平方米以上，而普通住宅认定标准却并没有随之调整。

  结果就是大量住宅由于总价超出普通住房标准而需多缴十几万元、二十万元甚至更高的增值税、契税等，大量达到豪宅线标准而实际为刚需、刚改的伪豪宅，在原有评判标准下过分征税的现象普遍存在。

  随着深圳房价的上涨，此前设置的价格豪宅线早已不符合现状，此次新规将评定标准调整为仅保留“容积率+面积”明显更加合情合理。如此一来新规实行后按照深圳现状，累计交易税率可降低近6%，基本上144㎡以下的所有住宅交易都将免去增值税，这对刚需购房者而言无疑是个巨大利好，很大程度上减轻了买卖双方负担，在大力度减负减税下，居民购买力和房屋流动性将得到大大增强。

  02

  积压的换房需求短期内或将释放
  提振二手住宅交易，长期对市场供求影响有限

  普通住宅标准调整，短期内必然会刺激深圳二手房交易。受限于土地资源稀缺，众所周知现阶段深圳楼市已进入到存量时代，新规对整个二手房市场的影响更为突出，即便税负转嫁，购房端负担也会显着降低，短期内将会刺激前期积压的换房需求集中入市，大大促进144㎡以下普通住宅成交，同时对改善需求的释放也大有裨益。

  值得注意的是，税费的减少同时也会引发价格预期的提高，但就长期而言，在严格的四限调控之下新规实质上对房价的影响并不明显。正如去年7月深圳实行二手住宅按评估价征税后，四季度二手房交易量大降，价格也随之松动，但随着今年上半年楼市成交回暖，进入3月份深圳二手住宅成交量便出现反弹，截至9月已恢复至新规出台前水平。从CRIC监测统计数据也可以看到，2019年下半年深圳二手住宅市场整体成交量价平稳运行。

  03

  “房住不炒”原则下及时调整不合理规定
  支持合理住房需求，京沪也不妨以此为鉴

  放宽普通住宅评判标准本质上是为满足合理住房需求，符合“房住不炒”的政策调控定位。2019年在全国提倡减税降费大环境下，深圳此次调整普通住房认定标准，实质上也是响应国家减税降赋的号召，税费降低很大程度上是充分考虑了普通居民家庭合理住房消费而采取的措施，有利于让更多刚需家庭享受到税收优惠政策，降低其购房成本，很大程度上将有助于促进二手房市场健康平稳发展。

  这并不意味着与深圳房地产市场严格执行的限购、限贷、限价、限售等调控政策相矛盾。调整豪宅线降低税收主要是会对刚需、刚改客群产生利好影响。事实上，在如深圳一样限购执行非常严格、房价旗鼓相当的上海、北京，市场回归自住需求，成交主要是刚需和首改产品为主，也应该及时调整“普通住宅”标准，给自住购房减税降负，促进市场良性健康发展。

  综合而言，本次深圳标准调整取消总价限制，在原先普通商品住房标准与居民合理住房需求日益不匹配的背景下，新规充分考虑到满足普通居民家庭的合理住房消费，税费减少很大程度上减轻了购房负担，短期内对刺激刚需、刚改购买力无疑是重大利好。

  此次调整更多是减负、减税的政策，是积极落实国家减税降赋精神的举措，在现阶段深圳投资性需求退潮，市场回归自住型需求背景下，与中央“房住不炒”政策定调并不相悖，长远来看对推动楼市平稳健康发展具有重要意义。