[平安证券]推盘节奏持续加快，南京放宽人才购房

  本周观点：本周南京出台《2020年人才购买商品住房办法（试行）》，规定全市可售商品房均可作为供应房源，同时扩大人才认定范围、规定人才优先选房，结合此前六合、高淳购房政策放松，短期或在一定程度上刺激刚性购房需求。考虑到《办法》规定每名人才家庭仅限购1套且限售5年，此次调整依旧延续房住不炒定位。一城一策调控思路下，不排除其他城市政策微调的可能。板块投资方面，地产板块业绩增长确定、低估值、低持仓、高股息率，配置价值依旧凸显。个股方面关注：1）融资收紧下，资金状况佳、业绩确定性强、一二线货值占比高的低估值龙头及高股息率个股保利、万科、金地；2）业绩销售高增、布局核心城市圈的弹性二线中南、阳光城。

  行业动态：1）南京人才购房新规：全市可售商品房均可作供应房源；2）港澳居民在粤港澳大湾区内地城市购房全面放开。

  楼市动态：1）新房成交下行，市场将趋于稳定。本周新房成交环比降7%，二手房环比升9%。随着过去两年积累刚需逐步释放、稳地价稳房价稳预期调控基调延续，核心城市整体将趋于稳定。短期受推盘力度加大影响，成交或有超预期表现。

  2）库存环比回落，中期或仍将上行。16城取证库存8321万平米，环比降0.1%。资金端收紧情形下，加大申请预售及推盘、加快回笼资金为房企最优选择，预计中期库存仍将缓慢上行。

  3）推盘节奏持续加快，去化率微跌。上周重点城市新推房源2.2万套，环比升22.7%；开盘去化60%，环比降1个百分点。考虑到政策以稳为主且整体偏紧、潜在供应规模较大，去化率后续仍将面临压力。

  4）挂牌整体上行，市场情绪较为谨慎。19城二手房挂牌123万套，环比升0.7%。楼市降温情形下挂牌量持续上升，市场对后市仍较为谨慎。

  5）土地成交面积微升、溢价率回落，整体以稳为主。上周百城土地成交2063万平米，环比升1.4%；溢价率3.3%，环比降3.6个百分点；其中乌鲁木齐成交靠前。考虑到多地土拍政策偏紧、行业融资端调控严格，核心城市土地市场仍将以稳为主。

  投融资动态：根据Wind统计，本周（11.4-11.8）房企境内发债79.2亿元、境外发债8.2亿美元，环比降1.2%、62.7%。境内外发行利率位于3.6%-12.88%区间，其中安徽高速地产较前次上行，世茂、大发地产较前次持平，珠江实业、旭辉控股较前次下行。2019年为房企偿债高峰期，楼市逐步回归平稳情形下，预计房企融资态度将保持积极。

  风险提示：1）当前市场整体有所降温，而三四线受制于供应充足、需求萎缩，加上此前未有明显调整，后续量价均将面临较大压力，未来或存在三四线楼市超预期调整带来房企大规模减值及中小房企资金链断裂风险；2）受楼市火爆影响2016年起地价持续上升，而后续各城市限价政策陆续出台，板块未来面临毛利率下滑风险；3）当前行业资金面从紧，而楼市销售难度明显加大，后续楼市回归平稳过程中若超预期降温，部分偿债压力较大房企或面临资金链断裂风险。