[国盛证券]“一城一策”逻辑未变，板块无需过度悲观

  行情回顾：上周中信房地产指数累计涨幅为-4.45%，弱于大盘表现，在29个中信行业板块中排名17位，上涨个股仅10只，整体表现较差。

  成交情况：上周一线城市销售面积67.1万平方米，环比减少24%，去化周期61周，环比上升4.2%；样本二线城市销售面积73.5万平方米，环比增长20%，去化周期77周，环比上升20.8%。样本三线城市销售面积96.5万平方米，环比下降1%，去化周期36周，环比上升0.1%。分城市成交数据见附件。

  近期观点：“一城一策”逻辑未变，板块无需过度悲观

  上周中信房地产指数继续下探，累计涨幅为-4.45%，弱于大盘表现，在29个中信行业板块中排名17位，上涨个股仅10只，整体表现较差，我们的看法如下：

  加强金融监管意在避免局部城市房价过热，政策进入精准调控尾声阶段。从迎来专项检查的城市来看，32城主要是一二线城市和个别三线城市，共同特征是2019年上半年房价同比增速较高。从检查内容来看，主要是检查银行信贷是否存在违规流向房企和个人的现象。可见监管层并非全面打压房地产，意在抑制投机、避免房价过热和控制金融风险。未来全国性政策继续收紧已无必要，政策进入精准调控的尾声，将逐渐企稳。

  竣工推动板块业绩释放，维持绝对收益观点。从估值端看，板块目前未包含政策放松预期，估值位于历史低位。业绩端看，今明房企迎来竣工持续好转，结转项目受益于房价上涨亦将迎来利润率修复，推动板块业绩释放。销售端看，受益于一二线良好基本面，部分房企今年仍将交出优异的销售成绩单，值得关注。板块绝对收益机会仍大。

  板块继续下探，存在相对收益机会，未来无需过度悲观。受7.30政治局会议“不刺激”、房贷利率上调、金融监管加强等多重利空因素影响，地产本周继续下挫。我们认为政策将趋于温和，地产板块绝对收益的基础上，有望迎来相对收益机会。

  投资建议：推荐今明两年销售好于平均水平、业绩确定性强、杠杆水平合理、信托融资依赖程度较低的房企，建议关注保利地产、金地集团、招商蛇口、华发股份；同时，估值低位、业绩确定性强、成长性较好的中小型房企也值得关注，如蓝光发展、荣盛发展、滨江集团等。

  风险提示：销售超预期下滑，融资收紧影响超预期，后续调控超预期收紧。