[平安证券]政治局重申“房住不炒”，资金端延续收紧

  本周观点：本周政治局会议重申“房住不炒”，并在经济下行压力加大背景下提出不将房地产作为短期刺激经济的手段，显示引导中国经济降低对房地产依赖的决心，预计后续政策调控仍将以稳为主。同时近日央行指出房地产行业占用信贷资源依然较多，继信托后银行端信贷收紧信号明显，后续仍需持续关注资金端收紧对行业的影响。板块投资方面，风险偏好下行背景下，主流房企低估值、高股息率、业绩增长确定优势逐步显现，已公布预告的保利、绿地等中报业绩均呈现高增，配置价值持续凸显。建议关注低估值高股息率业绩增长确定的龙头房企如保利、万科，以及布局核心城市群及周边、销售及业绩维持高增的二线龙头如中南、阳光城、荣盛等。

  行业动态：1）政治局会议：不将房地产作为短期刺激经济的手段；2）央行：加强对存在高杠杆经营的大型房企贷款行为监管；3）合肥：对引发3次以上群访的房企暂停供地、预售、网签；4）大连发布限价令。

  楼市动态：1）新房成交上行，市场将趋于稳定。本周新房成交环比升14%，二手房环比降4%。随着多地政策及资金面边际收紧、政治局会议坚持“房住不炒”且提及不将房地产作为短期刺激经济手段，市场整体将趋于稳定。2）库存环比回升，中期或仍将上行。16城取证库存7968万平，环比升0.9%。资金面持续收紧情形下，加大申请预售及推盘、加快回笼资金为房企最优选择，而调控从紧或进一步改变购房预期，预计中期库存仍将缓慢上行。3）推盘量微降，去化率下行。上周重点城市新推房源1.1万套，环比下降4.9%；开盘去化率58%，环比降13个百分点。考虑到多地政策边际收紧，政治局会议坚持“房住不炒”、潜在供应规模较大，去化率后续仍将面临压力。4）挂牌整体上行，市场情绪较为谨慎。19城二手房挂牌105.9万套，环比升1.4%。楼市降温情形下挂牌量持续上升，市场对后市仍较为谨慎。5）土地成交、溢价率回落，整体趋于平稳。上周百城土地成交面积环比降14.6%；溢价率9.1%，环比降3.2个百分点。考虑多地土拍政策及资金端边际收紧，预计核心城市土地市场亦将趋于平稳。

  投融资动态：根据Wind统计，本周（7.29-8.2）房企境内发债75.6亿元，环比降40.8%，境外无债券发行。发行利率位于3.38%-8%区间，其中美的置业、碧桂园发行利率较前次有所上行。2019年为房企偿债高峰期，楼市逐步回归平稳情形下，预计房企融资态度将保持积极。

  风险提示：1）当前市场整体有所降温，而三四线受制于供应充足、需求萎缩，加上此前未有明显调整，预计后续量价仍将面临较大压力，未来或存在三四线楼市超预期调整带来房企大规模减值及中小房企资金链断裂风险；2）受楼市火爆影响2016年起地价持续上升，而后续各城市限价政策陆续出台，板块未来面临毛利率下滑风险；3）近期行业资金面持续收紧，而多地亦相继政策微调以降低市场热度，后续楼市回归平稳过程中若超预期降温，部分偿债压力较大房企或面临资金链断裂风险。