[中泰证券]再次强调“房住不炒”，行业格局分化加剧

  行业跟踪：

  一手房：成交环比增速2.05%，同比增速-13.74%（按面积）

  本周中泰跟踪的40个大中城市一手房合计成交面积469.42万方，环比增速0.36%，同比增速-15.18%。其中，一线、二线、三线城市一手房成交面积环比增速分别为1.43%，0.73%，-0.84%；同比增速分别为-13.64%，-4.05%，-30.97%。

  二手房：成交环比增速-7.62%，同比增速10.34%（按面积）

  本周中泰跟踪的14个大中城市二手房合计成交面积126.96万方，环比增速-7.62%，同比增速10.34%。其中，一线、二线、三线城市二手房成交面积环比增速分别为-3.63%，-8.99%，-10.43%；同比增速分别为-6.63%，21.34%，14.05%。

  库存：可售面积环比增速1.69%（按面积）

  本周中泰跟踪的15个大中城市住宅可售面积合计5262.70万方，环比增速1.69%，去化周期31.27周。其中，一线、二线、三线住宅可售面积环比增速为-0.42%，5.26%，-1.24%。一线、二线、三线去化周期分别为40.18周，23.53周，30.83周。

  政策方面，7月30日，中央政治局会议再次强调“房住不炒”并首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”；8月2日上午，央行工作会议表示下半年的重点工作要“加强预调微调和逆周期调控，适时降低存款准备金率...按照因城施策原则，持续加强房地产市场资金管控”。我们认为，近期一系列重大会议更加明确了下半年房地产行业“房住不炒”的主基调。我们判断在“稳房价、稳地价、稳预期”指导下，行业行政调控大幅变化可能性较小，下半年依然以一城一策微调为主，让房价、地价保持在小区间内波动；融资方面随着美联储降息，下半年国内整体流动性大概率保持充裕，不排除进一步宽松的可能，但地产行业大概率继续接受窗口指导，融资难、融资贵的局面难以大幅改善。在下半年政策维稳、融资管控依然从紧的背景下，行业格局分化加剧，集中度将继续上升，优质龙头房企强者恒强。从部分已披露的一线房企半年业绩快报超预期看，行业格局分化加剧进一步得到验证：上半年优质房企竣工结转大幅高于市场平均表现，在当前政策、融资边际收紧背景下，6月以来行业信用利差扩大，进一步利好头部房企，全年业绩大概率超预期。同时，我们预计行业销售大概率在三季度二次探底，结合历次周期看，基本面探底的板块估值低点通常对应着不错的买点，而且目前板块估值处低位，仓位也较低。

  此外，本轮周期调控或长期维持一城一策，市场整体波动降低，行业增速放缓，让地产股整体股息率不断提升的同时，也带来由量转质的思考，投资机会需从追求beta变为寻找alpha。建议持续关注基本面优良的高分红、高信用行业龙头：万科、保利、华夏幸福，及致力于降杠杆、提分红、优化内控、业绩进入释放期的成长一线：融创中国、旭辉控股集团。

  风险提示：三四线销售下行压力继续加大；流动性持续收紧。