[天风证券]政治局会议首提“不刺激”，地产政策宽松预期减弱

  事件：

  政治局会议提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。

  点评：

  1）坚持“房住不炒”，首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”：房住不炒逻辑长期有效，此前我们一直强调，房住不炒是长逻辑，在此逻辑下地产政策或坚持“以稳为主”。此本次会议首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的表述与“房住不炒”的长逻辑一脉相承，但也意味着全局性宽松或不必期待，但不排除因城施策下的局部调整，总体预期稳中偏紧。政治局会议关于宏观经济的表述由一季度的“国内经济存在下行压力”变为“国内经济下行压力加大”后，中央政府希望能预防地方政府重走以地产托底经济的老路的信念仍然坚定，也意味着中央政府对经济增速下行的容忍度在提升。从此次表述来看，地产产业政策宽松预期有所减弱，但目前来看，随西安、苏州等多地限购、限售政策再度收紧、行业融资端监管加强的政策已经处于高压状态，或难言再度收紧。

  2）落实长效管理机制：2017年政治局会议中有三次提到加快建设房地产市场/住房“长效机制”，2018年7月提到“加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制”，2019年4月提到“落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制”，此次政治局会议提出落实地产“长效管理机制”。我们认为因城施策、乃至未来房地产税等长效管理机制会对行业产生中长期利好，通过减少政策短期波动带来的干扰，有助于未来优质房地产企业的经营优势的全面体现，有利于提升龙头房企估值。

  3）新提“老旧小区改造”，中长期或对新房销售产生分流：此前在6月19日的国务院常务会议、7月1日的国新办吹风会都有过相关表述，根据住建部等全面摸查显示，需要改造的城镇老旧小区17万个，涉及居民上亿人。老旧小区改造不同于棚改，是对老旧小区的翻新改造，不拆不建，或将部分分流新房销售，因为部分置换需求可能延后、部分刚需可能会重新进入老旧小区二手市场，但对物业公司或更为利好，一方面老旧小区改造工程部分或由物业公司承担，另一方面老旧小区改造后或纳入物业公司服务范围。

  投资建议：

  我们再次强调，在“房住不炒”的长逻辑下，对于地产行业调控政策频率更高、应对更快或将常态化，产业政策宽松勿盼，收紧难言，或将持续以稳为主，尤其随7、8月基本面数据走弱的情况下，政策加码概率较低。反观随宏观经济下行压力加大，地产行业有望受益于流动性宽松。随中报期临近，2017/18年的高销售将在2019/20进入交房高峰，地产企业的业绩增速或将超预期，目前公布的金科、蓝光、保利均明显超预期。我们建议：1）坚定推荐优质龙头：万科、融创、保利、金地、招蛇；2）二线优质成长：中南建设、阳光城等；3）长期看好物业及中介，关注：中航善达、国创高新、光大嘉宝等；4）旧改及长三角一体化：城投控股

  风险提示：政策变化不及预期，房屋销售大幅下滑