[平安证券]成交延续回落，苏州调控再升级

  本周观点：本周苏州楼市调控再升级，包括升级限购、限售扩围至苏州全市、调升土地竞买保证金及控制银行新增房地产贷款占比等，未来不排除更多热点城市根据区域情况进行政策微调。

  板块投资方面，短期在市场波动加剧、风险偏好下降背景下，主流房企低估值、高股息率、业绩增长确定的优势逐步显现，已公布预告的保利、绿地等中报业绩均呈现高增，配置价值持续凸显。建议关注：1）资金状况佳、业绩确定性强、一二线货值占比高的低估值龙头及高股息率个股，如万科、保利、金地、招商等；2）布局核心城市群及周边、销售及业绩维持高增的二线龙头如中南、阳光城、荣盛等。

  行业动态：1）苏州楼市调控再加码：限购升级，限售扩围；2）国务办：完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场。

  楼市动态：1）成交延续下行，市场将趋于稳定。本周新房成交环比降5%，二手房环比降2%，延续下行。随着政治局、住建部接连发声重申“房住不炒”以及郭主席提出须正视地方房地产金融化问题等，市场后续预计趋于稳定。2）库存环比回升，中期或仍将上行。16城取证库存7908万平，环比升0.3%。楼市在经历3、4月小阳春后，5月起已有所降温，且草根调研了解到多地后续潜在供应规模较大，预计中期库存仍将缓慢上行。3）推盘放量，去化率上行。上周重点城市新推房源1.2万套，环比大幅上升91.9%；开盘去化率70%，环比升4个百分点。考虑到政治局及住建部接连发声重申“房住不炒”、苏州西安等地调控收紧、潜在供应规模较大，去化率后续仍将面临下行压力。4）挂牌整体上行，市场情绪较为谨慎。19城二手房挂牌104.5万套，环比升1.3%。楼市降温情形下挂牌量持续上升，市场对后市仍较为谨慎。5）土地成交回落、溢价率回升，整体趋于平稳。上周百城土地成交1663万平米，环比降2.1%；溢价率12.4%，环比升1.7个百分点。5月以来土拍市场已有所降温，考虑多地土拍政策及资金端边际收紧，预计核心城市土地市场亦将趋于平稳。

  投融资动态：根据Wind统计，本周（7.22-7.26）房企境内发债88.8亿元、境外发债32.3亿美元，环比分别下降44%、上升15.4%。境内外发行利率位于3.62%-12%区间，其中景瑞控股、万达、旭辉发行利率较前次有所上行，佳兆业、京开投、信达地产均较前次下行。2019年为房企偿债高峰期，楼市逐步回归平稳情形下，预计房企融资态度将保持积极。

  风险提示：1）尽管当前楼市整体回温，但三四线受制于供应充足、需求萎缩，加上此前未有明显调整，预计后续量价均将面临较大压力，未来或存在三四线楼市超预期调整带来房企大规模减值及中小房企资金链断裂风险；2）受楼市火爆影响2016年起地价持续上升，而后续各城市限价政策陆续出台，板块未来面临毛利率下滑风险；3）近期行业资金面持续收紧，而多地亦相继政策微调以降低市场热度，后续楼市回归平稳过程中若超预期降温，部分偿债压力较大房企或面临资金链断裂风险。