[国泰证券]求“稳”是主基调

  研究框架及前期策略回顾

  《区瑞明地产A股小周期理论框架》于2019年上半年继续被验证：①我们于2018年4季度及2019年1季度陆续发表了《周期的力量，政策的曙光》、《有信心，更要有耐心》等报告看多地产股的机会并建议加大对地产股的配置；②我们于2019年4月8日开始偏谨慎，从建议“加大对地产股的配置”转变为建议“机构投资者拿住手中的筹码”。从板块表现看：①2018年10月18日至2019年4月7日，申万房地产指数取得了显着的绝对收益及相对收益，优势地产股涨幅尤为显着；②2019年4月8日至今，申万房地产指数跌幅达13.8%，并跑输大盘。

  2019年前5个月一、二线销售回暖，三、四线降温

  进入2019年以来，多方面因素促成了一、二线销售回暖，包括货币政策宽松（自2018年10月以来三次降准、房贷利率持续回落）以及一、二线城市政策边际改善（落户条件放宽、人才政策、部分城市放宽“四限”门槛），热点一、二线城市如北京、广州、上海、天津、南京、武汉、苏州、厦门、福州、南昌、郑州、南宁等均回暖明显。但三四线销售在2019年则明显降温，销售面积累计同比增速已转负，并持续数月保持在低位，我们认为：三、四线楼市降温有多方面原因，而棚改货币化目标及规模的减少导致住房需求放缓，是其中一个重要原因。

  货币宽松边际效用递减的信号初现

  2019年，进入5月以来，货币宽松边际效用递减的信号初现，主要体现在热门城市新房、二手房成交放缓，土地市场热度放缓，开盘去化率及“上门指数”回落，统计局发布的各项房地产指标亦全面出现不同程度的回落。除房地产行业外，宏观数据回落及零售、汽车等其他行业的数据走弱，也说明了仅凭原有力度和节奏的货币宽松，其边际效用或许正在递减。

  求“稳”将是下半年房地产政策主基调

  如上所述，前期货币宽松已初露边际效用递减的信号，因此5月以来市场也出现了“政府或进一步加大货币宽松力度、加快货币宽松节奏”的预期。但由于一季度宏观杠杆率已创下历史新高，加上前期楼市升温主要发生在一、二线城市，而一、二线城市又普遍存在房价收入比整体偏高、对产业链拉动作用远不及三四线且住房预售条件高等制约“利用房地产拉动经济”的因素，因此下半年对一二线的房地产调控仍偏紧，并且如果货币宽松加码，一、二线的调控反而大概率会更严，而三四线由于过去几年高歌猛进推动棚改货币化刺激住房需求已在一定程度上透支了未来，新的刺激三四线住房需求的有效手段又尚未创造出来，三四线下行压力将持续。

  6月15日，银保监会主席郭树清表示“我国一些城市的住户部门杠杆率急速攀升，相当大比例的居民家庭负债率达到难以持续的水平。房地产业过度融资，不仅挤占其他产业信贷资源，也容易助长房地产的投资投机行为”。我们预计求“稳”将是下半年房地产政策主基调，在求“稳”大环境下，一、二线楼市热度大概率不及上半年，三四线仍将延续缓慢下行趋势，维持全行业全年销售面积-5%增长的判断。

  优选“低估值+双增长”

  个股预计下半年地产股整体走势波动不大，但符合“低估值+双增长（已披露的合同销售额及归母净利润预测值双双显着增长）”的品种或会相对强势。我们看好新城控股、中南建设、阳光城、保利地产、荣盛发展、金地集团、龙光地产、金科股份、旭辉控股集团、龙湖集团、华润置地、融信中国、华夏幸福、蓝光发展、碧桂园、中国恒大、华侨城A、世联行、合景泰富集团、禹洲地产等。

  风险

  市场的风险以及研究框架失效的风险。