[长城证券]重点城市新房交投转弱，政策分化明显

  地产板块下跌1.91%，28个行业中位列第5：本周大盘下跌1.79%，28个行业中仅银行小幅上涨，地产板块下跌1.91%，再度跑输大盘，但在28个行业中表现位列第5。

  本周末板块PE及PB估值下跌至9.6X及1.4X，PB估值再度跌至1年中枢以下，板块估值继续处于历史底部区间。

  本周板块涨幅前五为冠城大通、中交地产、荣丰控股、保利地产等，其中冠城大通近期持续进行回购，保利全资子公司保利物业H股上市获证监会受理，此外5月销售同环比实现较大增长；跌幅前五为空港股份、上实发展、光明地产等，其中空港股份继上周连续涨停后本周遭遇连续抛售。重点公司中除保利外新城表现同样靠前，涨幅为2.27%，此外万科、荣盛、金地、中南录得正收益，而招蛇及世联行跌幅相对较大，分别达到3.3%及6.4%。

  本周部分重点公司公告5月销售情况，总体向好，二线龙头表现突出：1）部分重点公司公告5月销售数据，基本与CRIC榜单一致；2）从5月同比来看，除绿城外5月销售额同比均有提升，二线龙头表现突出，A股上市房企中升幅超30%的包括新城及万科；3）从累计销售来看，除恒大及正荣外，年初至今重点房企销售额较去年同期均有提升，A股房企中表现靠前的有新城、金地及中南，分别为38%、33%及27%。

  重点城市新房市场转弱，成交同比连降两周：成交上，本周重点31城新房成交量同环比均有下降，同比连降两周，周成交量降至2018年周均水平以下，年初至今累计同比升5.2%，升幅连续回落两周。

  重点一二三线新房成交量同比仅一线有所上升，与2018年周均水平相比，同样仅一线周成交量继续维持在其以上。累计来看年初至今一二三线新房成交同比34.3%/1.8%/0.0%，近期一二线升幅持续收窄，而三线表现基本平稳。

  供给上，本周重点10城新增供给同比继续下降，年初至今新增供给累计升17.7%，升幅连续回落4周，而成交供应比降至1以下，本周末狭义去化周期10.51个月。年初至今重点一二三线累计新增供给同比分别为30.3%/14.6%/6.5%，近期一二线供给累计升幅快速回落，而三线供给略有起色，截止本周末一二三线去化周期8.17/5.86/13.72个月，一线去化周期继续下降。

  维持推荐评级：近期政策面分化较大，楼市政策上一方面苏州等楼市较火的城市调控有所收紧，而另一方面南京远郊高淳区等限购放松；资金政策上一方面在重点城市地王频出背景下屡传房企融资持续收紧，而另一方面随着贸易战及全球经济不确定性增加，市场对降息降准、宏观资金面转松预期加强。在此背景下，我们认为目前来看平稳发展、有保有压依然是楼市政策的主基调，而资金面在房企之间的分化可能加大，规模靠前杠杆相对较低的龙头房企在宏观资金面转松的情况下或将更为受益。因此，我们维持推荐1）估值较低、布局重点城市的弹性标的阳光城、新城，2）低估龙头万科、保利及招蛇。

  风险提示：行业及信贷调控政策超出预期、宏观经济表现不及预期、房产税出台超出预期