[国泰证券]政策博弈空间收窄，关注绝对收益个股

  行情回顾：上周中信房地产指数累计涨幅为-1.78%，与大盘表现基本持平，在29个中信行业板块中排名5位，123只个股下跌，上涨个股仅19只，整体表现一般。

  成交情况：上周一线城市销售面积63.2万平方米，环比下降11.6%，去化周期55周，环比上升3.2%；样本二线城市销售面积168.6万平方米，环比下降4.5%，去化周期66周，环比上升4.4%。样本三线城市销售面积125.7万平方米，环比上升12.8%，去化周期36周，环比上升28.9%。

  近期观点：政策博弈空间收窄，结构先于整体，绝对先于相对。

  春节后房地产行业的预期差主要有两点，一是销售数据下行幅度低于年初普遍预期，二是政策的友好程度低于市场预期。这两点也是春节后地产股跑输大盘的主要原因。

  展望下半年，我们的看法如下：

  销售大幅下行的可能性不高，但去化率可能降低。我们认为前五个月销售数据的超预期来自开发商加速推盘和政策小幅放松托底两个方面，两者从供需两端共同推高了销售，而这也将是未来一段时间的主基调。随着去年上半年销售高基数期逐渐度过，目前的销售增速大幅下行空间不大。

  值得关注的是去化率，部分开发商反映4月份开始去化率有所下降。基于此，我们认为目前需求端的热度仍在缓慢下降，但受益于供给逐渐增加，销售大幅下行的可能性不高，但去化率仍有可能降低。

  政策整体方向性不明朗，绝对收益重于相对收益。近期调控政策的方向性越发不明朗，“一城一策”之下全国整体性的政策转向几乎不可期待，未来政策基调将是围绕“稳”为中心的窄幅波动，短期政策博弈空间大幅收窄，板块整体估值上升空间有限。在未来大盘不发生明显上行和下行的假设下，我们认为房地产板块整体相对收益难有突出表现。选股层面，结构机会先于整体机会，绝对收益先于相对收益。

  一二线缓慢复苏趋势不变，结构分化之下房企布局重要性提升。从主流房企前5个月的销售表现看，布局一二线为主的房企平均表现总体高于三四线为主的房企，排名10到20左右的中型房企总体好于排名前10的房企。相对于规模差异，我们认为城市能级差异带来的增速差距更值得关注，这也印证了我们对本年销售的判断，即“高能级总体复苏?低能级自发性下行”。展望全年，我们认为前五个月的两大趋势，即总体下行和区域分化仍将延续，高能级城市布局较多，中型规模的房企整体会有较好表现。

  投资建议：建议关注两类房企，一是销售较好、布局合理、经营稳健、融资成本低的大中型房企，如保利地产、万科A、招商蛇口等，二是估值低位、业绩确定性较强的中小型房企，如金地集团、荣盛发展。

  风险提示：整体市场下行节奏超预期，全国房贷利率超预期上行。