[东北证券]广州放宽人才落户政策，房贷利率回落

  市场表现：本周申万房地产板块收于3582.82点，本周累计涨幅0.77%，同期上证综指上涨1.55%，深证成指累计上涨2.60%，沪深300上涨1.94%，地产板块涨幅小于指数；行业板块横向比较，板块涨幅处于下游。

  行业动态：本周，荣盛发展、阳光城、新城控股、招商蛇口陆续公布了全年销售数据，其合约销售额分别同比增长49.51%、71.25%、74.82%、51.26%，均保持较高增速；另外荣盛发展、阳光城为首次迈入千亿阵营；万科于本周完成了广信房产资产包的交割流程，标的资产包核心资产包括广州市核心区域的211万方土储。

  重点事件：广州市发文放宽人才入户的年龄限制，将学士、硕士和博士的落户年龄从35、40、45周岁调整到40、45、50周岁，并简化了一系列落户程序以吸引人才落户，打响了2019年人才大战的开门炮。近两年由于内陆核心城市、强二线城市的崛起，一线城市对于人才的吸引力有所减弱，使得其也推出了各类人才吸引政策。我们认为2019年各大城市之间的人才大战将会得到延续，一线城市必然将参与其中。

  土地交易：2019年第1周全国100大中城市合计供应土地规划建面1154万平米，合计成交土地建筑面积707万平米，供需两淡；由于成交结构中二线城市占比过半，当周土地成交均价有明显上升，为3264元/平米；溢价率有所上升，为10.40%。融360大数据研究院监测数据显示：2018年12月全国首套房贷款平均利率为5.68%，相当于基准利率1.159倍，环比11月下降0.53%；同比去年12月首套房贷款平均利率5.38%，上升5.58%。2018年12月全国二套房贷款平均利率为6.04%，较上月回落2BP，已连续两月出现回落，本月二套贷款平均利率环比下降0.33%。

  个股方面我们推荐业绩确定性强、资源卓越的一线房企：万科A、保利地产、新城控股、华夏幸福、华侨城A和招商蛇口；建议关注销售高速成长、业绩弹性大的二线房企和区域龙头：中南建设、蓝光发展、金科股份、荣盛发展和阳光城；

  风险提示：调控政策进一步收紧；市场表现超预期下行

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