[中房研协]海口楼市限购升级，暂停企业购买住宅

  导读：在市场普遍预期将有更多城市楼市调控政策微调宽松之时， 海口市却发布通知称，为进一步落实房地产调控目标，防止房价“大起大落”，进一步稳定市场，将暂停企业购买住宅的行为。继西安、上海、杭州等城市后，又一城市对企业购房说“不”。

  海口多措施封堵炒房客

  有分析表示，海口政策中，最关键的就是暂停企业购买住宅。在2018年海南落实全国最严厉的“全域限购”政策后，企业购房是一个很大的政策“漏洞”。暂停企业购买住宅，目的是为了打击以企业名义的购房现象，堵死了部分投资者可绕道限购的可能性。

  其次，政策还加强了对商办类项目的管控。当前存在一些变相做类住宅的规划，此次在供应端即规划方面，明确不允许向住宅业态靠拢，类似公共配套、小户型面积等，同时，在需求端提到了办公物业累计认购面积不得低于150平方米，也是从侧面抑制部分追逐小型类住宅户型的需求。

  第三，政策重申了户籍人口的购房政策。海口在2019年1月4日针对人才的引入有一些新的政策，可能被理解为是放松的导向，这可能会使得部分人才进入后有误导，即认为有户口了可能可以增加认购多套房的资格。此次重申是为了打消部分炒房的念头，继续强调人才引入政策和严控购房指标的政策。

  第四，细化价格备案方式。在2018年的政策中只强调了“调整备案价格的须重新备案”的概念，此次新政策规定，不允许擅自上调，同时若是要调整，需要提前申报。类似规定或也是考虑到近期部分房企调高价格的需要。

  海口加码调控的背景

  2018年4月22日，海南省发布了史上最严厉的省级调控政策，在已出台限购政策的基础上，实施全域限购。该政策是在海南将推动自由贸易试验区和中国特色自由贸易港建设的利好政策传出后，部分投资需求蜂拥而至，部分楼盘坐地涨价或封盘的背景下出台的。正是在调控政策影响下，海口从4月开始进入全面萧条期，据中原地产研究中心统计，2018年1-11月，海口商品住宅销售面积为81.26万平方米，同比下降76.02%。不过，国家统计局月度数据来看，2018年6月至11月，海口新房价格环比涨幅不再领先，但是同比涨幅连续6个月排名70大中城市首位，2018年11月，海口新房价格同比涨幅高达23%。

  新年伊始，海口市进一步放宽了人才落户的学历、年龄等条件，不仅人才本人、配偶、未成年子女可以落户，符合条件的父母也可以落户。落户之后，“人才”就可以获得购房资格，因此海口“放宽人才落户条件”被部分人士解读为客观上增加“购房资格”，等于发放房票，将对楼市产生显着的影响。

  克而瑞研究中心认为，海口此次出台新政，其中提及的“新落户家庭限购1套”，“暂停向企事业单位出售商品房”等内容都是对中央“房住不炒”理念的贯彻和落实，结合此前海口放开人才落户条件，此次的新政出台更显意味深长，堵住了“为买房而落户”等诸多漏洞，调控政策整体趋严。事实上，在此前的政策高压下，海口成交量已经在2018年下半年维持了数月低位，此次新政出台，无疑对成交量也构成了不小的打击，预计未来海口的成交量仍将保持低位，同时也不排除调控政策由海口扩张到整个海南省的可能。

  限制企业购住宅影响有限

  西安、长沙、杭州、上海、深圳、江阴、南京相继发布企业限购住房的规定，加上海口，目前限制企业购买住宅的城市增至8个。

  对于限制企业购房的市场影响，中信建投证券指出，企业购房目的有很多，或购作员工宿舍，或以投资为目的等等。由于不论是企业购房时所须缴纳的税费，还是购房后持有环节以及之后的转让环节所须缴纳的税费，总体而言均高于个人购房，这种障碍也决定了市场中真实企业购房的比重非常低。主流城市企业购房占比并不高，北京、上海的公司名义购房比重在5%以下，而二线城市可能低于1%。只是在限购政策延续、预售证发放依旧严格、摇号政策开始蔓延和一二手价格倒挂出现的背景下，个人有动机通过名下公司参与摇号以规避限购政策或增大购房几率。因此，限制企业购房的影响并不大，更多在于调整市场预期和抑制市场投资行为，优化市场配置，是在部分热点城市需求热度依然较高的背景下，在原有政策上继续查缺补漏，完善“房住不炒”思路。

  （内容来源：券商中国。）