广东明确共有产权房“退出”机制不失为加快长效机制落地的新尝试

  导读

  广东共有产权房不封闭，10年后可转商品房。

◎作者 / 杨科伟、邱娟

  日前，广东省住建厅印发《关于推进共有产权住房发展的指导意见（征求意见稿）》，指导意见提出满足购买共有产权住房（以取得不动产权证书为准）不少于10年等条件的，允许承购人一次性增购代持机构所持的产权份额取得完全产权，住房性质转变为商品住房。

  这一意见一经推出就引发了市场热议：共有产权房转为商品住房，是不是违背了其本身社会保障属性，催生新的投机？

  此前大力推行的上海、北京等地共有保障房退出机制相对模糊也是制约其大力推广的一道制度障碍，广东的这一新举措明确“退出”机制，免除购房人后顾之忧，不失为落实“房住不炒”的房地产调控长效机制的一种全新尝试。

  1 共有产权房“禁转商”使其交易只能“内循环”，能体现其保障性、公平性

  截止目前，已有北京、上海、南京、广东省等多地推出共有产权房政策，但关于“共有产权房能够转为商品房”，各地政策存在较大差异。其中政策最为严苛、最为波折的要数北京。

  去年9月20日，《北京市共有产权住房管理暂行办法》正式发布，但跟此前的“意见征集稿”相比，最为显着的变化则是共有产权住房政府所持的份额由“购房人取得不动产权证满5年可出售“变为“暂不出售”；仅可转让共有产权房市民个人份额，共有产权住房的性质也不会变为商品房，此举无疑是对共有产权房的保障性进一步强化。

  北京有着2171万的常住人口，由于人口基数庞大，再加上住房均价较高，目前住房缺口十分庞大。由于共有产权房一般都有价格优势和良好的配套，绝大多数共有产权购房者倾向于将政府所持份额购买，以套现或者增值，这无疑使得公共产权房的金融投资属性增强。

  政府持有产权不予出售则能保证共有产权住房“封闭”在内部循环中，最大限度地保障共有产权房申请人的需求，体现了政策的公平与效率；另外，一定程度上也能防止房价过快上涨，使得房地产市场保持相对平稳发展。

  2 广东多途径筹措共有产权房房源供应充裕，有条件试点共有产权房退出机制

  与北京共有产权房禁转商不同，此次广东新规规定共有产权房满10年可转商品房，相比之下较为宽松，同时新规也公布了包含政府集中新建、“限价”房企新建、“竞配建”配建、收购新建商品住房或二手住房、公共租赁住房、经济适用住房、限价商品住房、直管公房、棚改安置房等多途径六种房源筹措渠道，可以预见未来广东的共有产权房源供给是相对充裕的。

  从某种意义上讲，广东新规对于申购资格相对宽松，不限户籍，并享有与购买商品住房同等的落户、入学等公共服务，目的也是为了吸引人才，防止因为高房价引发人才流失，增强城市吸引力，最终提升城市综合实力。

  总的来看，共有产权能够“转商”与其市场供需情况息息相关，像广东这种有条件的可以转。但同时也要注意，要加强共有产权准入资格的审查，防止某些钻政策空子的投资行为发生，使得“福利房”变质，妨碍了社会的公平性。

  3 “退出”机制不明确制约共有产权房大规模推广落地，广东模式不失为全新尝试

  目前北京、上海、南京、淮安等多城已经试点推出共有产权住房，其中上海走在全国前列，至今已开展六批供应，总计签约购房家庭达到13万户左右，并计划于2018年第四季度启动第七批次申请受理工作。为限制投机情况的发生，上海共有产权准入条件和审核机制十分严苛。但同时也出现了“买的起的且有资格申请的普遍观望”的窘境，最终导致上海的共有产权住房存在大量闲置。

  这是因为上海共有产权住房在实际“转商”操作过程很难执行，区政府享有优先购买权，如区政府不购买，以后申请共有产权房指标的后路即被断掉，房源要自己解决，这一举措无疑也是在引导共有产权住房“内循环”，进而保障供给量“只增不减”。

  另外，即使区政府愿意回购指标，但由于目前的供后管理规定是多年前制定的，有可能很多条款、房价等各方面与现在的实际情况存在较大差异，并且回购产权的相关机制还尚未建成。因此，共有产权住房"退出"机制不明确，严重制约了其大规模推广落地的可能。

  总的来看，共有产权房是在高房价地区解决“夹心层”群体的住房难题的有效途径，而之前上海、北京共有产权房的发展存在退出机制不明确等问题，所以共有产权房进过多年的发展，规模也十分小。

  此次广东省共有产权房“退出”机制的明确无疑为未来共有产权房发展的方向指明了道路，免除购房人后顾之忧，可以看作是落实“房住不炒”的房地产调控长效机制的一种全新尝试。