深圳“三价合一”新政正式落地，对购房者有多大杀伤力？

  导读：3月28日晚，人民银行深圳市中心支行、深圳银监局、深圳市规划国土委联合发布通知，建立信息互通查询机制，规范购房融资，坚决遏制阴阳合同和高评高贷现象，确保房地产市场平稳健康发展。意味着传闻已久的“三价合一”在深圳正式落地，将对深圳楼市产生深远影响。

  深圳“三价合一”正式落地

  3月28日晚，人民银行深圳市中心支行、深圳银监局、深圳市规划国土委联合发布通知，通知要求，商业银行办理房屋贷款业务，要以房地产信息系统中查询到的网签合同和住房套数查询结果作为审核依据，并以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度。不动产权登记系统将对网签合同相关价款与购房贷款额进行自动比对，对未按本通知要求核定贷款额度的银行抵押登记申请，系统将自动拦截并予以退文，并将相关违规情况报监管部门核查。通知中还明确，在3月28日及之前贷款受理行已查询人民银行征信记录或购房人已支付定金、部分房款等相关费用，并能提供符合监管要求的证明材料的除外，对于符合上述条件的贷款申请，各商业银行应通过房地产信息系统报备。这意味着传闻已久的“三价合一”在深圳正式落地。

  三价合一与贷款利率上浮都是为增加购房成本而来。一般情况下，一套二手房交易会有四个价格。第一个是实际成交价。第二个是交易备案价格。为了少交点税，买房和买房都希望少写点，一般都会低于真实成交价。第三个是房管局计税评估价。房管局收税的时候，不可能按照你写的备案价来收。所以，房管局会根据市场价格对交易的房子做评估，评估价一般会比市场价格略低一些。第四个是银行评估价。买房需要向银行贷款，购房者当然是希望银行评估价格越高越好，评估的越高，能贷的款就越多，银行也有自己的考虑，他需要自己做个评估，不能听你说多少就是多少，但一般情况下，银行的评估价会略高于市场。

  现在，官方决定，后面三个价格必须保持一致，也即 "三价合一 "。所谓 "三价合一 "，指的是二手房交易中涉及的贷款评估价、网签备案合同价、房管局计税评估价，三个价格将不再 "各自为战 "，银行将以网签价和计税评估价的最低值作为贷款评估额度依据。一句话高度概括，购房二手房的门槛和成本抬高了，你能向银行贷到的钱少了，你自己需要掏更多的钱。这还只是算了 "三价合一 "所增加的成本，还没有算首套房利率上浮增加的几十万利息。总之，在 "三价合一 "的情况下，刚需客购买二手房要比新房成本多二三十万。

  举个例子：A 先生想买一套总价 200 万的二手房，首付 30%，为 60 万，需要向银行贷款 140 万。在 "三价归一 "之前，为了避税，A 先生与卖方达成一致，网签备案价写低一些为 170 万，政府的评估价会一般会低于实际成交价，假设也是 170 万。A 先生为了多向银行贷些款，说成交价是 260 万，但银行有自己的评估系统，银行最终的评估价是 240万，以这个价格银行贷款 70% 给 A 先生，也即 168 万。A 先生既然得到了银行的 168 万贷款，自己只需掏 32 万，相比于原来 60 万的成本，少了 28 万。如今 "三价归一 "，银行以网签和房管局计税评估价的最低值，也即 170 万，作为银行评估价，以这个价格的 70%银行给你贷款，也即 119 万。A 先生只能拿到银行 119 万的贷款，买下这套 200 万的二手房需要自己掏 81 万，比本来的 60 万多出了 21 万。

  深圳实施“三价合一”的来龙去脉

  几年前北京、上海就开始实施三价合一了。对于京沪而言，三价合一也是负面政策，但其负面性，远小于深圳。区别在于，深圳炒房客比例高、高评高贷现象普遍、金融乱相丛生。而深圳顶着经济特区和创新之城的帽子，金融监管明显松于京沪，相关部门迟迟不愿意全面收紧房地产融资、实行三价合一。

  深圳这个新政，其实是在落实2017年9月30日三部委出台的新政。三部委政策中提出：坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，促进房地产市场平稳健康发展。要求各地房产管理部门、地方金融监管部门会同人民银行、银监会各派出机构建立联动工作机制，加强信息互通和部门间协作。各地房产管理部门要向相关银行业金融机构提供新建商品房、二手房网签备案合同及住房套数等信息的实时查询服务，银行业金融机构在办理个人住房贷款业务时，要以在房产管理部门备案的网签合同和住房套数查询结果作为审核依据，并以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度，有效防范交易欺诈、骗取贷款等行为。

  足足扛了近半年，到了这个时点，深圳终于顶不住压力了。 一方面，两会传递出坚持房住不炒的信号；另一方面，完成换届，刘鹤任副总、郭树清任银保会主席，同时兼任央行书记，金融强监管再上新台阶。

  其实，今年1月下旬，银监会圈定了2018年十项任务，其中两项与房地产有关： 二是努力抑制居民杠杆率，重点是控制居民杠杆率的过快增长，打击挪用消费贷款、违规透支信用卡等行为，严控个人贷款违规流入股市和 房市。三是继续压缩同业投资，将特定目的载体投资作为监管检查重点，对委外机构实行名单制管理。九是继续遏制房地产泡沫化，严肃查处各类违规房地产融资行为。

  2018年，必定整治房地产融资方面的乱相。在此背景之下，深圳也只能积极主动的收紧购房融资链条了。这对于炒房乐园、高评高贷之都的深圳来说，纯属大利空。另外，三价合一新政，也会增加部分深圳二手房交易者的税收成本。主要是个税与增值税。这主要涉及到刚需，刚需更倾向于做低单价以避税。三价合一之后，做低不容易了，不能享受普通住宅的税收优惠了。

  影响有多大？

  该政策的实施将全面压缩阴阳合同生存空间，打击利用高杠杆投资投机购房，夯实差别化住房信贷政策，抑制二手房价格过快上涨，并提高税赋公平性。同时，也将完善二手房市场监测管理，有利于房地产市场主管部门全面掌握真实二手房成交价，为房地产调控提供更可靠的数据支持。

  上浮50%~60%，首套房上浮40% 与 "三价合一 "的环境下，地方政府的意思很明确：限制投资客购买二套房，鼓励刚需购买新房。这么看来，"三价合一 "的本质是引导购房群体购买新房，是帮助去库存的妙招。这种模式，极有可能会被推广到继续去库存的其他三四线城市。

  三价合一新政会增加部分深圳二手房交易者的税收成本。主要是个税与增值税。这主要涉及到刚需，刚需更倾向于做低单价以避税。三价合一之后，做低不容易了，不能享受普通住宅的税收优惠了。

  至于对房价的影响，也只能是短期的压制。无论上浮首套房、二套房贷款利率，还是"三价合一"，都只是通过增加购房成本的方式压抑城市购房群体的需求，但这种需求一直都在，一旦哪天不调控了，这种需求会喷薄而出。调控最好的方式，应该是增加供应量，去疏解需求，堵永远不如疏。

  （内容来源：财经观潮、南方网、杨红旭楼市研究等）