[中房研协]天津楼市新政：限价房上市转让采取“封闭运作”

  导读：10月31日，天津楼市爆出大消息！天津国土房管局出台《关于印发关于规范限价商品住房管理有关意见的通知》，对限价房将实行封闭运作模式。从出入两个角度，对限价房进行管控，有效抑制了投机炒作行为，预计后续会有更多城市对限价房采取封闭运作方式，切实让房子回归居住属性。

  天津限价房转让采取封闭运作

  天津市国土房管局近日制定出台了《关于印发关于规范限价商品住房管理有关意见的通知》，其中，为抑制投机需求，在规范上市转让方面采取“封闭运作”方式，即对于《通知》下发后核发销售许可证的限价商品住房项目，购房人在购买5年后上市转让的，应转让给符合限价商品住房购买条件的家庭，或由政府指定的公司回购，所售房屋继续用于住房保障，形成鼓励自住改善、循环流转、政府回购的封闭运行体系。具体而言主要有三个重要措施：

  第一、保困难，优先摇

  《通知》规定，无房家庭、3人及以上家庭，可以优先分组摇号；单人户只可购买一居室户型，2人及以上家庭可购买任意户型。限价房项目销售时，首先对申请购买一居室户型、其他户型的家庭分别登记，然后按照无房且3人以上、无房或3人以上、其他家庭的顺序分组摇号，确定入围家庭和选房顺序，合理分配房源。

  第二、防炒卖，严格审

  按照《通知》规定，从申请到项目登记、摇号、签订合同，各个环节都要通过管理系统对申请家庭的人口、婚姻、住房情况进行复核，不再符合条件的家庭需要注销购房资格或重新申请。

  第三、限转让，要回购

  《通知》中明确了对于今后新核发销售许可证的限价房项目，在现有的购买5年后方可转让的时间限制基础上，必须通过以下两个渠道进行转让：一是转让给符合限价商品住房购买条件的家庭；二是由政府指定的公司回购，回购的限价房仍然出售给符合条件的家庭，实现循环使用，封闭运作。

  上述三个措施，前面两个主要是从购房，从入口的角度进行审核和筛选，尽最大可能保证中低收入家庭能够获得属于自己的住房，防止限价房落入旁人之手，造成资源的浪费和无效配置。

  而后一个措施——限转让，要回购，则是从卖房，从“出口”的角度，进行管控，而这一点也是本次限价房新政的特殊和引人瞩目的地方。

  限价房转化商品房被阻断，减少套利空间

  一般来说，根据已经推出限价房的城市，比如北京、广州等地。在限价房限制期满（一般是五年）之后，如果要出售的话，是需要补偿一定的差价。且补偿了差价以后，最终结果是完成了限价房向商品房的无缝转换。就性质而言，限价房是一个临时的过度媒介，延长了商品房的转手期限，最终的归属仍然是普通商品房。

  而天津最近出台的新政，其实等于是扭转了限价房的最终归属地，让限价房的性质有了变化，让目的更加纯粹。先说性质，天津的限价房当然仍然是具备完全产权的，但是这种产权是应该说更强调使用的意义，而不是交易买卖的意义，因为限价房向普通商品房转换的目的被阻断了，购置限价房的人们只能拿来住，无法拿来炒。再说目的，限价房的目的，和共有产权类似，都是满足非一般商品房购置人群的需求，在他们没有完全的经济条件的时候，购入自己的房产。

  这个目的在此前有一个期限一般是5年，但在天津新政之后，其实5年的期限基本上已经消失了，因为，住满5年如果想出手的话，只能卖给政府和其他符合限价房购置的家庭，这等于是限价房之间的传递，而不是限价房向商品房的转换。

  尽管新政里面没有具体的出售价格，但可以想象，限价房之间的传递，应该仍然是按照限价房体系内的价格进行交易，很可能仍然按照出售时，低于同类商品房价格的20%到25%等比例进行交易，甚至如果为了避免限价房的获益，那么完全最初的购置价格也不是不可能。

  在限价房体系内交易，而不存在向商品房市场的转换，和后续的买卖，其实减少了套利的空间，可以一定程度上防止炒作，对抑制房价也有好处。

  总结

  北京的共有产权房和天津的限价房，在出售上可谓异曲同工，都最确保房产目的性不变。由此，我们可以对于租购并举确立之后，房产供应体系做出一个梳理。租购并举，并不是单纯的租房和单纯的商品房买卖，而是存在一个过渡的形式。这种有大租赁、过度形式、一般商品房三位一体组成的住房供应体系，应该说能够满足不同家庭条件、不同家庭状况的不同需求。条件的年轻人，从租房开始；有了家庭，收入相对房价低的，可以从共有产权和限价房拥有住房；最后，拥有足够经济条件了，在想着转换到一般的商品房。当然这种需求上的对应性，并不是说就杜绝的对于房产的投资需求，只是把投资和居住需求分的更开，从资源配置方面倾斜于居住需求。

  （本文来源：天津日报、暴财经）