[广发证券]热点城市调控继续加码 部分强三线加入调控

  整体成交情况： 一线环比微涨，二线环比微降

  根据wind收集的各主要城市的房管局数据显示：

  上周，分城市看，一线整体成交环比微涨3%，样本城市中北京环比大涨58%，其余城市环比均下行，其中广州跌幅达11%。二线整体成交环比微降，样本城市出现分化，厦门、福州、东莞、武汉、青岛、昆明环比上涨，其中厦门、福州涨幅分别达153%和91%，而杭州、无锡、苏州、南昌则环比显着下降。

  分区域看，上周三大重点区域成交出现差异，其中环渤海区域环比转正，较上周上涨10%， 样本城市中北京大涨58%、大连上升17%；长三角区域环比显着下滑29%，样本城市环比均下行，其中杭州、无锡跌幅分别达64%和41%；而珠三角区域则环比微涨2% ，其中东莞显着上涨41%。

  整体库存情况： 推盘继续加大力度，重点城市库存继续下行

  上周，全国11大城市后半周推盘力度明显加大， 11城市库存指数则继续微幅下行， 去化周期前半周相对平稳，后半周则继续上升。

  本周观点： 热点城市调控继续加码，部分强三线加入调控

  目前来看，房地产政策依旧强调“因城施政、分类调控”， 我们认为政策的分类调控不是单纯依照城市等级来划分，库存高低、房价表现才是因城施政的指引指标。我们判断未来除了一二线热点城市政策调控持续加码外，一些短期内价格上涨速度较快的三四线城市，特别是承接城市圈溢出效应，投资性需求占比较高的区域，未来同样具备执行限购政策的可能性，而目前市场对于政策的预期明显不足。实际上， 3月以来，环北京各区县，滁州等三四线纷纷出台调控政策，也是对我们判断的事后验证。我们认为如果后续强三四线城市密集出台调控政策，对投资性需求将会出现挤出效应，并且，我们认为资金的溢出本质还是基于对城市基本面的判断，强三四线城市政策调控并不会倒逼资金进一步流向弱三四线城市，由此也不会带动弱三四线城市的投资性需求。投资策略方面，我们认为尽管17年行业基本面下行更趋温和，但其所处的周期位置不变，同时政策面严峻对整体估值形成压制，主流地产股的整体投资机会仍需等待， 但在集中度大幅提升的背景下部分企业存在超额收益的机会。

  本周组合

  上周广发地产组合包括东百集团、嘉宝集团、阳光股份和中国国贸。本周广发地产组合保持不变。

  风险提示

  政策调控力度进一步加大。行业销售回落快于预期。