[克而瑞]以历年返乡购房规模测算“新冠疫情”对2020年行业需求总量影响

  导  语

  长期以来，传统春节都是三四线城市返乡置业的高峰期，一定程度上也是定调当年三四线市场变化的晴雨表。而今年的情况较为特殊，新冠肺炎疫情凶猛来袭，裹挟着春节返乡的人潮，快速扩散至全国，多地政府一级响应，企业延期复工，可以说对各行各业乃至中国经济秩序都造成了严重的负面影响。聚焦房地产，包含湖南、江西、广东、海南、黑龙江以及武汉、成都、重庆、福州、南京、苏州、杭州、合肥在内至少110余个省市下发通知，明确要求暂停售楼处销售活动。带来的直接后果便是各城供应量和成交量的“大跳水”，尤其是三四线城市，返乡置业基本“损失”，究竟此次新冠疫情对2020年中国房地产行业成交规模影响程度如何，又会波及多少三四线城市，及其将受到多大程度的“损失”？

  01

  2020年返乡置业“受损量”约800万平方米和600亿元

  从2017年-2019年的数据来看，虽然返乡置业的城市数量有递减趋势，但是2019年返乡置业成交占比（以春节为界，取前后各十五天即腊月十六到正月十五，这期间城市购房占全年成交面积比重）不降反增，返乡置业的重要性在三四线城市日益凸显。

  1、近3年春节返乡置业面积占比递增至3%、金额占比在1%-2%左右

  我们通过测算2017年-2019年全国返乡置业在整体新房成交中的贡献度，以此来预测2020年疫情影响下返乡置业的潜在成交损失量。大体的结论如下：

  一是从总量来看，近3年返乡置业无论从面积和金额来看，都呈现递增趋势，返乡置业面积由2017年的2000多万平方米上涨至2019年的4000余万平方米，近乎翻番；金额如是，2019年返乡置业成交金额也在3000亿元左右。全年销售贡献度也呈现出逐年递增态势，2019年返乡置业面积和金额占比分别达到了3%和1.5%左右。

  二是分能级来看，返乡置业依旧以三四线为主体，二线返乡置业贡献度逐年下降，而三四线逐年增长，但增速有放缓的情况。具体来看，二线城市返乡置业面积和金额占全年比重均不足0.2%,较2018年有了稳步回落。三四线则表现出稳中有增，不过2019年和2018年成交占比基本持平，面积占比维持在2.5%，金额占比维持在2%。

  下面以测算2019年返乡购房总量为例，有几个假定：

  （1）一线城市人口流出、不存在返乡置业，仅二线和三四线城市有返乡置业。正基于此，我们将4个一线城市春节成交量占全年比重设定为剔除返乡置业因素的自然成交量占比，以此作为其他二三四线城市是否会有返乡置业的“标尺”。

  （2）CRIC系统监测的城市数量、口径与国家统计局行业总量口径略有不同。但CRIC监测城市具有一定代表性，将其监测城市成交数据作为样本，则全国统计局数据为总量，以样本的返乡置业占比特征，预估全国返乡置业在整体行业规模中比重。

  （3）为了方便计量，我们将不同能级城市样本中符合标准的城市总成交面积（金额）占比推定为全国符合标准的城市总成交面积（金额）占比。

  具体的测算方法如下：

  首先，将城市按照不同能级进行分类，一线城市包括北京、上海、广州、深圳。二线城市包括除了一线城市外所有的省会、直辖市、副省级城市以及苏州。三四线城市包括一、二线以外的所有地级市和县级市。针对返乡置业，我们主要研究对象为二线城市和三四线城市；三四线城市又分为考量人口流出情况（即2018年常住户籍人口比小于1的城市）和不考量人口流出情况（即全样本城市）两类。

  其次，测算步骤为

  （1）以统计局数据计算出2019年三四线商品住宅成交面积(金额)总量=2019年全国商品住宅成交面积(金额)总量*（1-一二线比重）

  （2）筛选出样本量中符合返乡置业标准的城市占比和其返乡置业面积(金额)平均占比，

  第一类：不考量人口流出情况的全样本三四线城市和二线城市的测算方法大体相同，先选取CRIC监测城市中返乡置业占比超过一线自然成交量占比的城市，以符合标准城市个数除以总量的办法算出占比，同时测算符合标准城市返乡置业平均占比，这里需要剔除自然成交的影响，计算公式为符合标准城市返乡置业占比的算数平均数减去一线自然成交量占比。

  第二类：考量人口流出情况的三四线城市，在城市筛选时需添加常住户籍人口比小于1这一条件，因而计算公式为符合返乡置业标准的城市占比=(统计局口径的常住户籍人口比小于1的城市/统计局口径全国城市总量)*(CRIC监测的符合标准城市个数/样本城市总量)，测算符合标准城市返乡置业平均占比的方法同第一类。

  （3）以样本特征推算总体特征，三步走：

  第一步，全国受返乡置业影响的二线（三四线）城市成交面积(金额)=符合返乡置业标准的二线（三四线）城市占比*2019年三四线商品住宅成交面积(金额)总量

  第二步，二线（三四线）返乡置业的实际购房面积(金额)=全国受返乡置业影响的二线（三四线）城市成交面积(金额)*符合标准城市返乡置业平均占比

  第三步，二线（三四线）返乡置业在全国成交中的面积(金额)贡献度=二线（三四线）返乡置业的实际购房面积(金额)/2019年二线（三四线）商品住宅成交面积(金额)总量

  最后，加总二线和三四线占比，即为2019年返乡置业在全国成交中的面积(金额)贡献度。

  为了方便理解，我们以数学公式的形式直接列示了经调整后二线和三四线返乡置业占全年成交比重，公式如下：

  同上，我们以相同的数学方法测算了2017年和2018年返乡购房总量和全年占比情况，大致的估算结果如下：

  2、三四线将延期释放约3千万平，2020年返乡置业“受损量”约占总规模0.6%

  以下我们将具体分析疫情对2020年二三线春节置业需求的影响，分析结论如下：

  一是若不考量疫情影响，2020年返乡置业需求总量会达到3959-4653万平方米和2859-3418亿元，较2019年呈现出小幅微增态势。

  二是疫情看似凶猛，但事实上购房需求多数只是延期（占比74%），而非取消（占比19%）。故而疫情对2020年全国楼市的量化影响为，年内需求损失量在754-886万平方米，544-650亿元；延期释放量为2897-3403万平方米，1090-2498亿元。

  三是分能级来看，因返乡置业依旧以三四线城市为主力，故而三四线城市的亏损量和延期释放量均显着高于二线。具体来看，二线城市因疫情导致的返乡置业亏损量为43-44万平方米，20亿元左右；需求延期释放量为164-167万平方米，74-76亿元。三四线城市因疫情导致的返乡置业亏损量为754-886万平方米，544-650亿元；需求延期释放量为2897-3403万平方米，2090-2498亿元。

  具体的量化分析过程如下，在分析之前，有几点假设：

  一是2020的行业规模（全国商品住宅成交面积和成交金额）的预测数据与2020年初我们的总预测一致（成交面积较2019年微降2%-4%，成交金额较2019年微增1%-3%），即假定2020年商品住宅成交面积为144138-147141万平方米，成交金额为140834-143623亿元。

  二是2020年全国不同能级城市返乡购房占比数据是依据2017年-2019年的返乡购房总量和全年占比情况进行建模分析而得。

  具体的分析步骤为：

  首先，测度不受疫情影响，2020年应有的返乡购房总量和不同能级城市的成交表现。具体方法为以预估的2020年行业成交规模（面积/金额）乘以不同能级城市返乡置业成交面积/金额占比情况得到不同能级城市返乡购房总量（面积/金额）。

  其次，考量疫情影响下，全国和不同能级城市出现的需求延迟和取消购房对整体成交量的影响。近期，通过克而瑞地产研究这个平台，获得近80%的百强企业的支持，调研覆盖了29个二线城市以及150个三四线城市，在为期5天的时间内共获的了近万份的有效调研问卷。在2020年的返乡置业购房计划方面获得调研结果如下图所示：74%的购房需求推迟延后，7%的人未受疫情影响在春节已经完成购房，仅只有19%的人因为疫情而放弃年内购房计划。

  02

  仅发病率高且返工率低城市人员滞留

  多数已返程人群购房需求或延后

  针对200余个三四线城市，为了更好的确定研究样本城市，使得研究结果更为聚焦，我们设定了两重的筛选标准：

  一是人口层面，圈定常住人口规模大于200万人，常住户籍人口比小于1的城市，这点不难理解，只有本地拥有一定的人口基数，外加人口流出型城市，才具备客群返乡置业的基本可能。

  二是结合今年新冠疫情的特殊情况，加入了当地的疫情严重程度（发病率）和返工率的相关数据，来看这些城市是否存在春节返乡置业需求延期释放的机会。

  1、结合发病率与返工率，历年返乡置业需求突出城市表现为四类不同特征

  结合这些城市的疫情严重程度，并参考返工率情况，我们将其分为了四类：

  第一类为疫情影响最为严重的湖北省内各三四线城市，返乡置业基本“凉凉”，虽然目前返工率偏低，但考量到疫情的严峻形势，当地恢复线下销售所需要的时间也会比较长，且整体的返乡置业成交规模较之前也会明显缩水。

  第二类为疫情发病率次之的湖北周边省市，返工率基本维持在30%左右，相对偏低。这些城市的外流人口目前仍然滞留在当地，意味着春节期间的返乡置业需求仍然存在。可重点关注南阳、阜阳、邵阳、商丘等人口大市，疫情缓解后或将在二季度迎来一波返乡置业需求。

  第三类为疫情疫情相对温和，返工率较高城市，多集中在四川、山东、福建、江苏等省份。因人口主要流向并非武汉，且疫情相对较轻，返工率基本都可达到40%左右。目前主要是由于特殊时期部分返乡需求被压制，待疫情解除之后，很大可能在国庆节存在二次返乡置业的需求。

  第四类为发病率极低，人员基本返程的广大三四线城市，这类城市占比最高，目前因发病率均在在万分之0.05以下，返工率也维持在40%左右，与第三类城市基本持平。疫情对于该类城市的影响基本是微乎其微，后期二次返乡置业的可能性并不大。

  2、第一类：孝感、黄冈等“重灾区”返工率虽低于10%，恐重心不在购房（本节有删减）

  众所周知，此次疫情爆发以湖北武汉为核心，向四周扩散，疫情最为严重的当属湖北省的三四线城市，主要因来自武汉的回乡人群相对较多。下表数据也印证了这一观点，发病率大于万分之一的均为湖北省地市，其中湖北孝感、黄冈确诊病例基本在3000例左右，发病率分别为万分之6.13和万之分4.41，仅次于武汉。

  作为疫情大规模爆发的区域，湖北在1月25号已封闭全省，邻近的信阳、阜阳、宜春等城市也加强了交通管控，因此这些城市的返工率是四类城市中最低的，可统计的孝感、黄冈、荆州返工率均不足10%。结合常住人口来看，这三城的常住人口规模都超过了450万人，其中黄冈的常住人口数量在2018年末达到了633万左右，位于湖北省内三四线前列。虽然疫情造成了当地的返工率处于较低水平，但同时也使得当地滞留了大量的返乡人口。

  3、第二类：豫南、皖北和浙西返工率20%左右，人口滞留有望形成需求

  这类城市的特点是发病率仅次于湖北，在万分之0.1到万分之1之间，以湖北周边河南（8个）、安徽（5个）、湖南（5个）、江西（4个）等三四线城市居多，还包含少量福建、江浙区域的地市，疫情形势相对严峻，其中蚌埠、信阳、九江、亳州、驻马店的发病率均相对偏高，大于等于万分之0.2，蚌埠因常住人口基数偏低，不足400万人，目前的发病率高达0.44。

  正是由于紧邻湖北的地理位置，当地政府也采取了较为严厉的防控措施，实施交通管制，部分城市停止了公共交通运营，导致当地外出务工人群难以到其常住城市复工。因此，这些城市的返工率也处于较低水平，大多在30%左右，上饶、信阳、南阳三个城市则低于20%。

  这些城市的外流人口目前仍然滞留在当地，意味着春节期间的返乡置业需求仍然存在。同时由于疫情并不及湖北省严重，预计疫情拐点也会早于第一类城市，当地项目销售有望在二季度甚至更早恢复，故而当地楼市在后期有极大可能会迎来一波返乡置业需求。比如南阳、阜阳、邵阳、商丘均为人口大市，常住人口规模基本都在700万以上，且常住户籍人口比偏低，以劳工输出大市周口为例，当地外出务工人口大约在260万，按照目前29%的返工率粗略估算，约180万外出打拼的周口人目前仍留在家乡，即便仅有1%的比例在春节期间购房，能带来的成交规模也是巨大的。对于企业来说，可重点把握这些城市可能出现的销售机会。

  4、第三类：四川、山东等疫情相对温和的城市返工率普遍在40%左右（本节略）

  5、第四类：两广、陕西、河北等发病率极低城市受影响较小，人员基本返程（本节略）

  03

  近半数城市受影响较小

  孝感、衢州等“损失量”或超二成以上

  基于上文，新冠疫情对上述四类城市的影响程度各不相同，返乡置业需求或压缩，或延后且延后时间不一。为了更好的测算不同城市具体的受影响程度，我们整理罗列了各城市历年来返乡置业（以春节为界，取前后各十五天即腊月十六到正月十五，这期间城市购房）占全年成交面积比重（下文称成交占比），意图剖析哪些城市的受损情况更为严重。

  1、第一类：孝感等湖北城市往年返乡置业成交占比超15%，2020年或跌20%（本节有删减）

  第一类城市以孝感、黄冈、荆州为典型代表，历年返乡置业占比颇高，3城春节返乡置业成交量均占全年的15%以上。2019年春节期间，荆州、孝感主城区商品住宅成交面积分别为31万平方米和35万平方米，分别占城市全年成交总量的15%和19%。

  另外，从历年返乡置业占比全年成交体量的趋势来看，3城占比呈现增长或持平的趋势。由2017年至2019年，荆州返乡置业月成交比例持平，而孝感、黄冈都扩大了1个百分点，分别至15%和20%。因此，我们认为2020年3城所丢失的返乡置业成交体量较往年将继续依趋势扩大，即疫情对3城楼市年成交的影响将超过20%甚至更多。

  2、第二类：多数城市返乡置业需求持续下降，衢州占比近25%或受冲击明显（本节有删减）

  首先，返乡置业成交占比超8%的城市，疫情对楼市影响大。这一部分城市返乡置业所带动的新房成交量占全年比重较大，受疫情影响这一部分需求被抑制。但“一线生机”在于这一部分城市返乡人口多滞留于本地，随着疫情有所好转此前被抑制的置业需求有望陆续补偿。因此我们认为这一部分城市返乡置业所兑换的成交量虽确定减量，但不至于完全丢失。

  其次，返乡置业成交占比低于8%的城市，疫情对楼市影响偏小。这一部分城市返乡置业所带动的新房成交量占全年比重不高，后续疫后小部分滞留人口置业需求的释放也将形成一定对冲，从而使得疫情对城市全年成交体量的损失较低，预计在5%以内。

  需强调的是，第二类城市返乡置业成交占比多呈逐年下降趋势。以占比最高的安庆为例，2019年返乡置业成交占全年新房成交的19.65%，相比2017年下降了0.6pts。其余如九江、淮安、上饶分别下降了9pts、3pts、3pts。这主要是由于返乡置业需求不断消耗，外加城市房价上扬使得返乡价值洼地抹平，此消彼长下返乡置业所对于成交贡献度自然降低。

  3、第三类：南充、宿州、赣州返乡置业成交占比超10%但在历年递减（本节略）

  4、第四类：受疫情扰动小，多数返乡置业比重较低，遵义、河源等或继续加大（本节略）

  04

  总结：29城“受损”占比超8%
南充、阜阳等规模超50万平(有删减)

  结合上文，此次新冠疫情对广大三四线城市春节返乡置业还是造成了不小的冲击，在定性和定量的分析基础上，我们按照各城市历年来返乡置业成交占比情况对2020年进行了合理预估，得出了不同类别城市今年返乡置业成交潜在损失量。若我们以返乡置业成交占比8%为分界线，数值以上城市值得引起高度关注，尤其是前三类城市。基于此，我们可以总结出如下一些结论：

  一、从预估的2020年返乡置业成交占比来看，半数以上城市占比低于8%，影响相对较轻。值得关注的当属衢州、孝感、安庆、南充，损失占比均超15%。

  二、从预估的2020年返乡置业潜在成交损失的绝对量来看，多数城市的损失量在30万方以下，徐州、南充、阜阳的损失则相对惨重，均超50万平方米。

  三、结合城市类别维度综合分析，疫情波及较大的主要是前三类城市。