[克而瑞证券]新冠迢迢观风险，探泊地产万里船

  投资要点

  中资房企在Q1的高融资需求，由融资端在年初的高债券到期压力与高补货需求两方面造成；投资端的充沛资金供给也为债券加速发行提供条件。2020年首月，地产美元债市场发行高增速，主体融资集中度提升，多梯段房企票息下降；2月公布融资计划的主体询价指引均收窄30BP以上。

  二级市场信心恢复，中资房企主力合约上行后回稳至节前水平，泰禾、新湖居美元债利差前列，统计范围内27家房企利差高于500BP。1月29日以来，多数房企个券估值处于下行阶段。当代置业息票为7.95%的3.5亿美元债券估值上升最明显，1月29日以来增加14.2BP；其次为新湖中宝息票为11%的2.75亿美元债券，上升幅度12.2BP。雅居乐集团息票为8.5%的6亿美元债券自1月29日以来的估值下行幅度最大，为9.3BP。

  20余家房企于2月、3月有还债需求，7家房企已于1月融资，万达地产、碧桂园、滨江集团等公司仍有后续发债需要。仅考虑公司融资为偿还旧债，则中国恒大已完成Q1的融资需求。非标方面，2月房地产信托发行规模占比去年同期的63.4%，收益率高于去年同期0.31%。

  从地域角度分析湖北的影响扩散性：销售关注五省，开工关注广东。春节前夕，自湖北迁出的人口所属省份，前五分别为河南、湖南、重庆、江西和广东。湖北多市的封城停工对来自上述区域的外来人口收入具有一定影响，需持续关注上述区域刚需住宅需求变化趋势。湖北劳动力对全国，尤其是广东省的输出延缓，进一步加剧了企业劳动力成本的上升，需密切关注各企业开工进度。

  从业态角度分析房企的收入弹性：商业地产遍减租，部分房企布局集中。上百房企对全国或是区域在营项目涉及商铺提供租金、物业费的减免优惠。该措施将直接作用于房企的现金流收入。租房市场亦受到冲击，部分上市公司对旗下长租公寓实行租金减免办法。将持续关注部分房企营收与开工方面所受影响，如绿地、龙湖等。

  风险提示：政策风险，融资风险，信用风险，销售业绩未完成风险，数据风险