[东莞证券]疫情带来销售及开工停滞 但需求只会延后不会消失

  主要观点：

  春节假期过后，受疫情影响，A股开盘当天（2月3日）出现大幅跳空低开，上证单日收盘更下跌229点（-7.72%）。随后在央行持续释放流动性等措施下，大盘拾阶而上，收复跳空缺口。地产板块也同样跟随大盘在裂口低开后稳步回升，截止当前从底部上涨幅度约10%，回补了跳空缺口。而部分基本面坚挺的地产个股也修复了跳空缺口，出现探底稳步向上的走势。我们整体对于地产股后续走势仍然较有信心。地产板块当前估值水平处于历史底部区间，业绩锁定性高、股息率吸引、在销售需求没有消失、社会整体流动性充裕、利率下行及疫情可控延续时间不会超预期的预判下，地产板块整体系统性风险较低，具备较突出的投资价值。特别是基本面理想的一二线龙头个股配置价值值得关注。

  央行1月份进行全面降准；春节过后（2月第一周）为缓解疫情对企业经营的影响、稳经济，央行进行大额流动性投放，释放流动性超万亿。2月17号央行开展的中期借贷便利（MLF）操作，中标利率下降10BP，是跟随上次逆回购利率下降的系列操作，后续调降LPR利率可能性提升。流动性释放及利率下降，首先对于股市整体走势有支撑作用，对于房企、购房者也是利好因素；另外整体利率下降，股息率相对较高的地产股配置价值更为突出。

  从房地产销售数据看：据统计数据1月份整体销售面积同比降幅为30%左右，主要受到春节提前及下半月疫情的影响。二月份截止前两周降幅超80%。二月上半月楼市销售受到疫情影响，居民外出受阻、售楼处关闭及销售人员复工推迟等影响，销售跌至冰点，全月预计销售也将出现大幅下滑。而据统计局数据显示，70大中城市新建商品住宅1月价格同比上升6.5%；环比上升0.3%，房价仍保持相对稳定。

  我们整体判断，从1月份整体销售及部分开发商销售数据、房价、开工拿地等情况观察，疫情前需求仍相对理想，房地产行业整体景气度维持。疫情期间经营生产暂停，只会带来需求的延后推迟，而不会导致需求消失。另外通胀预期较高背景下，房地产出现较明显的价格下跌可能性也不高。

  地产政策方面：2月份以来，不少城市、省份出台房地产行业的支持政策，包括河北、天津、重庆、浙江、上海、西安、福州、南京、深圳等地，具体包括允许房企延期缴纳土地出让金或分期缴纳、延长土地开竣工时间、降低预售条件等，缓解开发商前期拿地应缴土地出让金产生违约风险及其他违约风险。

  我们整体认为，后续售楼处重开、销售人员复工情况、房地产建设复工情况，仍与疫情的发展密切相关。而2月份的销售数据大概率会很差，但这应该在预期之中。正如前面所说，房地产的需求目前判断只会延后推迟，而不会大幅消失，房价出现明显下跌可能性也较低。同时一季度一般是楼市销售淡季，在疫情可控及3、4月份逐步消退的预判下，我们预判二季度进入小阳春销售将会出现回补式上升。我们更应该关注开发商短期的现金流情况。

  我们认为，在房地产产业链上，房企作为甲方，过去一直对于上下游支付上均具备较大优势及议价能力。资金链较紧时，延长上游建筑工程、建材等企业的账期具有一定可能性。另外减少拿地，或者前期已经拿地，部分城市也允许开发商延后或分期缴纳土地金，降低短期资金压力。从银行层面观察，流动性充裕背景下，压缩信贷可能性较低，借新还旧执行上应该会保持畅通。不少开发商在银行有一定存量授信额度，也可以作为补充短期资金来源。另外公司债及其他金融工具也能作出较好的短期资金补充。我们预判在疫情可控，并且3、4月份能逐步消退，社会经济二季度逐步重回正轨背景下，销售回款也会逐渐回流，开发商整体资金链风险可控。

  整体来说，我们认为，这轮疫情对于房企影响，可能更多在于开工进度推迟，带来可售货值不达预期，或推盘出现延后，影响全年销售；建设进度放缓导致不能如预期交付，影响全年结算。但相对其他行业，地产行业整体需求的延后回补属性更高，疫情影响程度相对可控，特别在流动性充裕、通胀较高背景下，房地产整体出现景气度下降概率较低。当前地产股整体估值处于历史底部位置，向下空间有限风险相对可控。而2019年年报密集发布期临近，理想的业绩、较吸引的股息率也将对股价有一定的支撑作用。建议关注保利地产（600048）、万科A（000002）、金地集团（600383）、荣盛发展（002146）、大悦城（000031）、城建发展（600266）、华发股份（600325）、蓝光发展（600466）等。

  风险提示：疫情严重程度及延续时间超预期，行业销售持续大幅下滑。