[克而瑞]下跌逾九成，2020年春节楼市究竟多“南”

  2020年1月，新冠肺炎疫情凶猛来袭，裹挟着春节返乡的人潮，快速扩散至全国，截止2月10日24时，31个省、直辖市和自治区确诊病人已达4.26万人，累计死亡1016例，紧张气氛蔓延。多地政府一级响应，企业延期复工，可以说对各行各业乃至中国经济秩序都造成了严重的负面影响。聚焦房地产，新冠肺炎疫情“黑天鹅”又对春节楼市造成了怎样的冲击呢？

  ◎  作者 / 杨科伟 俞倩倩 姚郑康

  01

  新房供应: 76城“零供应”，春节后供应同、环比继续锐减95%以上

  因疫情的急速蔓延，多地售楼处被迫关闭。据CRIC不完全统计，截止目前已有包含湖南、江西、广东、海南、黑龙江以及武汉、成都、重庆、福州、南京、苏州、杭州、合肥在内至少60余个省市下发通知，明确要求暂停售楼处销售活动。 

  直接影响便是项目现场销售活动“停摆”，超过95%的城市新增房源遭遇“零供应”。据CRIC监测到的84个城市2020年春节假期新增供应数据看，累计总量仅为25万平方米，较疫情爆发（以1月23日武汉封城为分界点）前一周大降95%，除北京、南京、杭州、合肥、梅州、韶关、泰州有少量供应外，其余城市均为零供应，疫情对房企供货的负面影响不言自明。与去年春节假期（除夕到初六）相比，2020年春节假期供应尚能与2019年基本持平，可春节后一周（初七-十三）随着疫情形势逐步严峻，84城供应量再度骤降至4万平方米，与2019年同时期相比降幅达97%。

  02

  新房成交：春节周24城零成交环比跌93%，节后周27城零成交同比跌95%

  因疫情防控措施不断严厉，且居民焦点集中于疫情发展，而无心购房，2020年春节期间新房成交情况非常不理想。据CRIC监测，春节期间（除夕到初六），88个重点城市的成交量仅为37万平方米，本应是返乡置业的高潮期，而三四线成交情况也相对惨淡，部分城市甚至出现零成交。 

  考量到1月23日是武汉封城时间，1月24日又恰逢传统除夕，我们以此为节点，划分为疫情爆发前一周和疫情爆发后两周，从其成交量的变化亦能看出疫情对不同城市的影响情况。

  首先，疫情爆发前后一周的成交量变化。春节假期也是疫情爆发后第一周，CRIC监测数据显示，88个重点城市春节假期成交量环比上周出现了断崖式下跌，降幅达93%，其中一线城市叠加春节人口外流影响，跌幅达到了99%。 

  其次，与2019年春节假期相比。88个城市新房成交面积也较2019年锐减30%，相比2018年春节假期更是大跌63%。 

  值得关注的是，这个春节假期，因线下售楼处关闭，诸多房企启用线上营销，可从实施效果来看，对成交促进作用一般，可能更多是引流和提升关注度的措施。 

  随着疫情防控的升级，国家延长假期和多省市延后复工日期，春节假期之后一周（1月31日-2月6日）88城市成交面积更是相比去年节后一周暴跌至95%，同比跌幅迅速由春节假期的30%扩大65个百分点，与2018年同期也是下跌96%，这都与往年春节过后降幅逐渐收窄形成了鲜明对比。由此可见，如果说春节假期的暴跌有假期因素，那么节后一周则完全是新冠肺炎疫情的影响。 

  分能级来看，疫情初期即春节假期影响最大的还是一线和三四线，成交量较去年同期降幅均达到了40%以上，而诸如宁波、苏州、济南、长春等部分二线城市成交表现依旧可圈可点，受疫情波及程度相对较小。疫情后期即节后一周，各能级城市成交量基本都面临“跳水式”下跌，较去年同期降幅都在90%以上。

  02

  新房成交：春节周24城零成交环比跌93%，节后周27城零成交同比跌95%

  因疫情防控措施不断严厉，且居民焦点集中于疫情发展，而无心购房，2020年春节期间新房成交情况非常不理想。据CRIC监测，春节期间（除夕到初六），88个重点城市的成交量仅为37万平方米，本应是返乡置业的高潮期，而三四线成交情况也相对惨淡，部分城市甚至出现零成交。 

  考量到1月23日是武汉封城时间，1月24日又恰逢传统除夕，我们以此为节点，划分为疫情爆发前一周和疫情爆发后两周，从其成交量的变化亦能看出疫情对不同城市的影响情况。

  首先，疫情爆发前后一周的成交量变化。春节假期也是疫情爆发后第一周，CRIC监测数据显示，88个重点城市春节假期成交量环比上周出现了断崖式下跌，降幅达93%，其中一线城市叠加春节人口外流影响，跌幅达到了99%。 

  其次，与2019年春节假期相比。88个城市新房成交面积也较2019年锐减30%，相比2018年春节假期更是大跌63%。 

  值得关注的是，这个春节假期，因线下售楼处关闭，诸多房企启用线上营销，可从实施效果来看，对成交促进作用一般，可能更多是引流和提升关注度的措施。 

  随着疫情防控的升级，国家延长假期和多省市延后复工日期，春节假期之后一周（1月31日-2月6日）88城市成交面积更是相比去年节后一周暴跌至95%，同比跌幅迅速由春节假期的30%扩大65个百分点，与2018年同期也是下跌96%，这都与往年春节过后降幅逐渐收窄形成了鲜明对比。由此可见，如果说春节假期的暴跌有假期因素，那么节后一周则完全是新冠肺炎疫情的影响。 

  分能级来看，疫情初期即春节假期影响最大的还是一线和三四线，成交量较去年同期降幅均达到了40%以上，而诸如宁波、苏州、济南、长春等部分二线城市成交表现依旧可圈可点，受疫情波及程度相对较小。疫情后期即节后一周，各能级城市成交量基本都面临“跳水式”下跌，较去年同期降幅都在90%以上。

  03

  二手房:7个城市春节假期全部零成交，节后一周同比跌幅仍高达91%

  受新冠疫情影响，除了新房市场外，春节期间二手房市场行情也有走弱态势。春节期间，全国7个重点城市二手房成交体量由节前的79万平方米直降为0，惨淡程度可想而知。

  从周成交数据变化趋势来看，多数城市春节成交集中在前一周，春节期间均为零成交备案，后一周虽有所回调，但各城较去年同期跌幅均在80%以上，整体表现不及2019年同期。

  考虑到目前多城线下中介门店关闭，预计疫情对核心城市二手房成交的负面影响在短期内还将延续。同时由于二手房市场较一手房市场周转性差、受市场波动大的特点，我们认为疫情对二手房市场成交的影响也将大于新房市场。

  综上，在整体楼市成交相对低迷的背景下，新冠肺炎疫情来袭无异于“雪上加霜”，今年春节“返乡置业”热潮不再，各能级城市新房成交均不同程度下跌。预判未来，我们认为，短期内房地产市场行情的变化基本和疫情蔓延能否得到有效控制密切相关，如果疫情得不到缓解，楼市仍然会休眠；若疫情得以控制，整体成交有望回稳，城市间分化仍会加剧。随着对冲疫情影响的各类刺激政策落地生效，刚需购房仍将刺激成交进一步回升，一、二线城市和环都市圈热门三四线成交有望率先企稳回升；广大的三四线尤其是人口净流出，城市基本面缺乏支撑的城市则将持续回落。就2020年整体楼市成交而言，市场大概率也将呈现出“先抑后扬”、总量回落之势。