[华泰证券]长期需求不改，稳态打破改善开启

  核心观点

  SARS 对我国房地产市场影响较为短期，爆发期对地产板块有一定的负面 影响，但行情更多取决于调控政策和流动性。本次疫情爆发于 1-2 月传统 淡季，我们认为地产需求只会延后不会消失，短期有影响但全年影响有限。 地产稳态的打破将加速打开逆周期调节空间，从 2003 年 SARS 对地产股 的影响来看，板块对流动性和调控政策更为敏感。2019Q4 地产仓位小幅 回升启动估值修复，板块配置价值有望在调整后持续兑现。

  SARS 期间对我国房地产市场的影响如何？过程较短不改长牛

  1998 年后我国房地产行业迎来快速发展期，SARS 对地产影响较为短期。 3-4 月疫情爆发期全国房地产销售面积同比增速出现一定下降，但 5 月疫 情缓解后就实现修复，Q2 依然+33%。影响最严重的 3 个省市，北京 3 月 绝对量和增速依然非常高，4 月放缓但 5 月重新回升，整体 Q2+50%。广 东 1-2 月销售保持快速增长，3、4 月出现短暂负增长，但 5 月之后持续修 复，整体 Q1、Q2 为+29%、26%。香港市场 Q1、Q2 成交量分别下滑 21%、 31%，但香港市场的低迷从 1998 年亚洲金融危机之后就持续存在，并在 SARS 影响下持续探底，2003 年下半年出现长周期拐点，之后持续向上。

  SARS 期间对地产股影响如何？调控政策和流动性影响更大

  港股方面，SARS 蔓延初期地产板块表现平稳，直到 3 月爆发期才出现 4% 的超额负收益。随着 5 月疫情得到控制，地产板块快速反弹，同时叠加特 区政府限制土地供给、限建公屋、放松流动性等利好政策，下半年伴随恒 生指数迎来持续回升。A 股方面，2002 年 8 月开启地产调控元年，板块本 身存在政策压力，3-4 月 SARS 爆发期申万地产指数出现 3%、7%的超额 负收益，但 5 月疫情缓解后迅速反弹。6 月后的再次调整可能与疫情相关 度不大，而是央行 121 号文件加强地产调控以及升准收紧流动性的共同结 果。但在调整中仍能迸发出优秀的龙头房企，如万科 A、招商地产等。

  如何看待本次疫情影响？淡季边际影响有限，稳态打破开启政策改善空间

  受新冠病毒影响，1 月下旬逾百城暂停开放售楼处，1 月百强房企销售面积 同比-7%，重点 66 城销售面积同比-15%。目前疫情仍在持续中，无法预 期何时迎来改善，但 1-2 月是地产传统淡季，全国销售和开工面积占全年 比重都不超过 10%，2019 年 TOP5 房企 1-2 月销售额占全年比重为 12%， 低于 3-4 月和 9-10 月的 17%和 21%，边际影响相对有限。我们认为房地 产需求只会延后不会消失，此次疫情举全国之力防控，需求未来有望随着 疫情改善逐步回归。当前经济下行压力加大，房地产平稳态势可能被打破， 未来需要关注流动性、地产调控、融资政策等一系列逆周期调节的空间。

  短期冲击不改长期需求，关注逆周期调节空间

  我们认为地产需求只会延后不会消失，地产稳态的打破将加速逆周期调节空 间，2019 年四季度地产仓位小幅回升启动估值修复。继续重点推荐：1、融 资通畅的龙头房企：万科 A、金地集团等；2、成长型房企：中南建设、华发 股份、金科股份等；3、存量资产核心品种：大悦城、招商积余、新大正等。

  风险提示：疫情发展不确定性；行业政策风险；行业下行风险；部分房 企经营风险。