[易居研究院]2019年26城二手房市场报告

  上海易居房地产研究院2020年1月21日发布《26城二手房市场报告》。该报告显示，2019年，易居研究院监测的26个城市二手房成交约163.8万套，同比增长12.7%。分月度来看，26城二手房成交量在3、4月强势爬升后便逐渐萎缩，“金九银十”不再，虽11、12月出现年末翘尾现象，但仍处于2019年4月以来的市场下行通道。

  分季度来看，全年四个季度26城二手房成交量分别为31.7、47.6、44.2和40.3万套。2季度二手房成交量处于历史较高水平，创下了2016年4季度市场降温后成交量的新高。3、4季度成交量逐渐萎缩。

  综上所述，2019年26城二手房成交量呈现“前高后低”的局面，前高伴随着房贷利率下调、放开落户等市场利好因素，后低主要是中央政治局“730”会议再次重申“房住不炒”，在经济承压下，不将房地产作为短期刺激经济的手段。“小阳春”后部分热门城市调控频频，下半年房地产调控政策不放松，市场预期持续走低。

  从年度数据来看，在2016年成交量到达高点后市场持续降温，2017年至2019年，26城二手房成交量处于盘整态势。从历史水平来看，盘整期成交的绝对量不低。预计2020年政策稳中趋松，26城二手房成交量较2019年小增。

  按城市级别来看，2019年，易居研究院监测的4个一线城市二手房成交量为56.9万套，同比增长13.3%；13个二线城市二手房成交量为83.2万套，同比增长18.4%；9个三线城市二手房成交量为23.8万套，同比下降4.5%。为排除月度异常值干扰，可从近6个月移动平均同比增速来看，一线城市2019年二手房市场处于盘整态势，上海和深圳成交量反弹明显，广州和北京二手房市场仍在降温，全年成交量同比增速被中和较平稳；二线城市2019年二手房市场有所回暖，成交量出现反弹；三线城市2019全年近6个月移动平均同比增速均在负区间，市场进一步降温。

  按地区来看，2019年，易居研究院监测的16个东部城市二手房成交量为101.1万套，同比增长15.3%；6个中部城市二手房成交量为40.2万套，同比增长4.0%；4个西部城市二手房成交量为22.5万套，同比增长18.9%。从近6个月移动平均同比增速来看，除东部以外，中西部城市成交量同比增速均在回落。2019年二手房成交量明显增长的城市主要集中在东部地区，这与东部城市降温最早有关。而中部地区除去个别强省会城市，总体来看市场处于下行通道。西部地区中乌鲁木齐、成都二手房市场表现突出，本报告样本数偏少，预计广大的西部地区二手房市场偏冷。

  2019年，二手房成交套数同比2018年增长的城市有14个，超一半的城市二手房成交量同比增长，其中增速前3名的城市分别为厦门、上海和成都，同比增速分别为120.7%、44.7%和30.9%。增速排在后3位的城市分别为南昌、常熟和岳阳，同比增速分别为-21.7%、-21.5%和-20.0%。

  观察数据可知，2019年二手房成交量同比增长的城市除去苏州、武汉、乌鲁木齐等，大部分都为市场降温较早的城市，南昌、常熟、岳阳均属于市场降温较晚的城市。

  附注：26个城市分别为：

  4个一线城市：北京、上海、广州、深圳。

  13个二线城市：苏州、南京、青岛、杭州、郑州、南宁、成都、南昌、武汉、厦门、大连、合肥、乌鲁木齐。

  9个三线城市：无锡、扬州、常熟、金华、东莞、江门、佛山、岳阳、北海。