[克而瑞]2019年12月企业月报：年终数据环比上升，但难掩房企运营压力

  企业分析

  合约销售：12 月百强房企权益销售金额环比提升 18.3%

  核心观点： 

  1、12 月，房企进一步加大供货力度和营销力度以冲刺年终业绩，TOP100 房企权益销售金额环比增长 18.3%至 9903.4 亿元，创全年单月规模新高。然而，市场真实情况并不如企业业绩增速反映的那么乐观，企业实际去化表现普遍不及预期。权益口径下，百强房企的全年累计销售金额同比增长 6.5%，不及 2017 年的 40.5%和 2018 年的 35.1%。行业整体规模增速显着放缓，百强房企规模增长“失速”。

  2、从企业表现来看，39 家监测房企中，12 月实现单月同比上升和环比上升的企业数量均超 7成。龙头房企中，碧桂园、万科、恒大、融创保持领先，全口径销售额均突破 5500 亿元。其中，碧桂园以 7715.3 亿元累计销售金额高居全口径榜榜首，业绩规模较上年同比增长 5.9%。万科 12月继续加大营销力度，销售业绩在上月 545.4 亿元基础上环比提升 5.1%至 573.1 亿元。恒大也以全口径 6010.6 亿元达成 6000 亿元全年销售目标，权益业绩规模位居 TOP200 销售权益榜第一。在经济环境仍面临外部不确定性以及行业增速趋缓、整体去化承压的背景下,龙头房企稳重求进，品牌效应和规模优势持续凸显。此外，保利、绿地、阳光城、金地、绿城、金科等规模房企单月业绩环比增长也较为显着，业绩表现突出。

  3、总体而言，虽然目前市场整体去化压力尚存，但行业将保持长期平稳发展的市场环境已趋于明朗，我们预计 2020 年企业整体规模将维持稳中有升的增长态势。行业竞争加剧下，百强房企内部的分化格局也将进一步持续。

  另一方面，伴随着近年来行业项目合作开发日趋常态化，企业在扩充全口径业绩规模的同时，整体的权益比例相应降低。我们认为未来销售操盘口径和权益口径将更能反映企业自身的营销、运营及投资能力。同时，在市场去化承压的背景下，企业的发展重心逐渐由“增量角逐”转向“提质增效”，未来业绩规模的增长不能简单依赖于供货量的加大，企业战略布局、组织管控、品牌建设等综合实力的提升将是房企未来工作的重中之重。

  企业拿地：本月土地成交量升价平，全年成交低位运行

  核心观点：

  1、本月 31 家监测房企土地成交建面、成交总价继续回升，但房企投资审慎态度依旧，后续市场情况仍有待观察。年度收官月份，土地市场继续回温，成交总价和建面环比均有改善，31 家典型房企本月新增总建面为 3652 万平，环比上月（剔除融创收并购）上升 42%；新增土地成交总价为 1753 亿元，环比上月（剔除融创收并购）上升 47%；平均成交楼板 4799 元/平方米，环比上升 4%。回顾全年，土地市场持续低位运行，预期 2020 年房企审慎的投资态度难逆转，投资仍将聚焦潜力型城市。

  2、尽管房企整体拿地力度收缩不如往年，但依然有绿城、金茂、世茂、金科等企业在积极纳储。其中世茂和金科两家企业在收并购上面动作频频，金科股份受让多个新城控股项目，世茂则先后收并购了泰禾、粤泰等企业的项目。绿城和金茂年内新增了多个规模产城项目，其中定位城市运营商的金茂在 2019 年拿下了 6 个产城项目，并于 12 月在杭州和福州收获两大地块。竞争持续加剧的环境之下，这些积极纳储的企业通过良好的运营未来业绩有望再上台阶。 

  3、本月典型房企二线城市土地成交占比环比回升 7 个百分点至 50%，广州推地增加带动一线城市投资占比上升至 7%，三四线城市拿地占比降至 44%，房企偏爱需求高风险小的一二线城市。从城市区域分布来看，中西部依旧是房企热点投资区域，建面占比达到 33%，其中融创 182 万方文旅项目落地武汉较为抢眼，前期热度较高的昆明、重庆等地本月土地成交冷淡。三四线方面区域经济实力强投资风险小的长三角和珠三角仍是当前市场环境下房企进驻的主力，汕尾、湛江、南通、徐州等地土地成交建面居于前列。  

  企业融资：12 月房企新增融资额环比上升 1.5%

  核心观点：

  1、融资总量：本月 95 家典型房企的融资总额为 1222.6 亿元，环比上升 1.5%，同比下降 16.3%。12 月的融资水平虽然同比减少，但较全年来说属于上游，一方面由于面临年关，房企融资也有所加强，另一方面，由于融资持续收紧，今年年底并未出现 2018 年年底的融资大爆发，融资额同比出现减少。从具体的融资方式来看，境内债权融资 876.98 亿元，环比上升 21.8%；境外债权融资额122. 15 亿元，环比下降 5.0%。2019 年全年 95 家典型房企共融资 15010 亿元，同比增长 9.2%，其中境内债权融资 7647.39 亿元，同比下降 0.61%，境外债权融资 5723.81 亿元，同比上升24. 70%，此外，值得注意的是，2019 年股权融资同比增长 91.18%至 498.15 亿元，主要是年内德信中国、银城国际、中梁、新力等上市，融创、富力等企业进行了股权配售。

  2、融资成本：2019 年房企新增债券类 1 融资成本 7.03%，同比上升 0.50 个百分点。其中，境外债券融资成本达 8.11%，同比增长 0.84 个百分点。单月来看，12 月单月融资成本 9.05%，环比上升 2.47 个百分点；其中境外债券单月融资成本 10.66%，环比上升 3.48 个百分点，主要在于部分中小房企如佳源国际、银城国际、正商实业等发行数额相对较大的高成本境外债。 

  3、企业表现：2019 年融资总量最高的企业为华夏幸福，融资总量 924.70 亿元，主要华夏幸福发行了 73 亿元的公司债，16.3 亿美元的境外债，以及进行银行贷款等融资。2019 年TOP11-30 房企融资同比增加 14.39%，增幅最大，也是是平均融资额最多的一个梯队；融资成本最高的为 TOP31-50 的企业，融资成本达到 7.46%，较 2018 年增长 0.49 个百分点。

  营销策略：12 月房企用“年后涨价”模式促销年末冲刺

  核心观点：

  1、12 月是房企冲业绩的最后一个关键节点，为了加快资金回笼，各大房企依旧积极打折促销。整体来看，平均让利折扣延续 11 月趋势在 8-9 折左右。

  2、营销活动方面，继“双十一”房企借助电商平台推出营销活动后，“双十二”除了常规活动营销外，仍部分房企仍延续双十一模式与电商平台合作促销活。另外有部分房企项目打出“元旦后涨价”的口号，涨幅为 3%-10%不等，旨在利用“买涨不买跌”的思维进行年底促销。

  3、接下来又至返乡过年时段，部分潜在购房者会把看房及买房推至春节后，虽然有部分项目表示元旦后要涨价，但可以预计整体的打折促销潮将延续至农历新年时段，同时折扣项目也将以三四线城市为主。另外可以预计的是短期内市场情绪难以逆转，房企依旧要在营销方式和营销手段上积极创新。

  人事变动：华润置地唐勇就职十月 辞任董事会主席

  核心观点：

  1、年关将近，不断传出的房企高管离职的消息在业界掀起波澜。从 108 家监测企业的人事变动情况来看，年末房企高层变动频繁，变动数量和频率明显增加。

  2、12 月 17 日早间，华润置地发布公告称，唐勇因其他工作安排辞任公司董事会主席、公司执行董事、提名委员会主席、执行委员会主席、企业社会责任委员会主席及企业管治委员会成员职务。当日，华润电力控股有限公司披露公告称，因华润（集团）有限公司内部工作安排，胡敏已辞任公司执行董事兼总裁，同时，唐勇已获委任为公司执行董事兼总裁，由 2019 年 12 月 17 日起生效。唐勇于 1993 年加入华润集团，曾任职于华润物业有限公司，自 2013 年 6 月起，其担任华润置地有限公司董事总经理，于 2014 年 11 月起兼任华润置地董事会副主席，并于 2019 年 2 月 12日获委任为华润置地董事会主席。 

  3、12 月 3 日，正荣地产控股股份有限公司在上交所官网披露了关于总经理、监事发生变动的公告。公告表示，正荣地产原控股董事兼总经理、法定代表人王本龙，正荣地产原控股监事会主席、审计风控部副总经理李祺，正荣地产原控股监事、风控管理中心监察部总经理杨震麟因个人原因，不再担任正荣地产控股职务。同时，公司董事会决议免去王本龙公司总经理及法定代表人职务，任命刘伟亮为公司总经理及法定代表人。

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