[易居研究院]金融环境和房地产市场月报

  上海易居房地产研究院12月11日发布了《2019年11月金融环境与房地产市场月报》。报告指出，11月末，M1同比增长3.5%，增速分别比上月末和上年同期高0.2个和2个百分点。11月末，住户部门贷款余额同比增长15.3%，增速分别比上月末和上年同期低0.2个和2.8个百分点。11月末，中国一年期国债收益率为2.64%，比上月末微低0.02个百分点，比去年同期高0.16个百分点。11月份，全国首套房贷款平均利率为5.53%，相当于相应期限LPR水平加点68BP，环比微升0.01个百分点，同比下降0.18个百分点，已连续6个月小幅上升。

  易居研究院研究员沈昕表示，从金融数据和房地产销售及价格的历史走势来看，有较高的一致性。11月份，房地产行业金融环境与上月基本持平。虽然近几个月由于猪肉价格大幅上涨，CPI逐渐走高，货币宽松的空间短期或暂时缩小，但随着全球货币宽松预期强烈，中期来看我国金融环境整体上还将进一步宽松。预计明年上半年有望见到本轮周期的全国商品房年初累计销售面积同比增速最低值；年内和明年上半年百城二手房价格同比涨幅还将继续收窄，有可能进入负区间。

  报告显示：

  11月末M1同比增速3.5%，比上月末小幅提高；住户部门贷款余额同比增速15.3%，继续小幅回落

  M1，狭义货币供应量， M1=M0+企业活期存款+机关团体部队存款+农村存款+个人持有的信用卡类存款。M1是经济周期波动和价格波动的先行指标，M1增速高，则楼市升温；M1增速低，则楼市降温。

  自1997年商业银行开办个人住房抵押贷款业务以来，住户部门债务中个人住房贷款一直占据主体地位。从央行公布的数据来看，2008年以来，个人住房贷款余额在住户部门贷款余额中的占比保持在45%～54%，变化不大。考虑到央行每个季度公布个人住房贷款余额，本报告采用住户部门贷款余额的月度数据进行研究。

  11月末，M1同比增长3.5%，增速分别比上月末和上年同期高0.2个和2个百分点。

  11月末，住户部门贷款余额同比增长15.3%，增速分别比上月末和上年同期低0.2个和2.8个百分点。

  从这两组数据的历史走势来看，两者走势基本同向，M1同比增速走势领先于住户部门贷款余额同比增速走势。2011年至2019年8月，M1同比增速和住户部门贷款余额同比增速分别有2个阶段高点，前者领先后者时间分别为6个月和8个月。2011年至2019年8月，M1同比增速有3个阶段性低点，前两个低点分别领先住户部门贷款余额同比增速6个月和16个月，后一次滞后的时间较长，主要原因是2014年1月M1同比增速创阶段新低后，至2015年一季度，M1同比增速均在低位徘徊，期间创下几个次低点。

  2019年1月M1同比增速创2011年以来的最低点0.4%，2019年2月开始震荡上行，目前来看本轮周期的最低点大概率已经见到。从近几个月走势来看，M1同比增速持续低位徘徊。

  央行此前明确强调要保持个人住房贷款合理适度增长，严禁消费贷款违规用于购房。此前多家银行信用卡中心下调房地产类商户交易限额，并限制在住宅、地产中介等商户刷卡交易。从历史走势和现阶段政策走向来看，今年年内和明年年初住户部门贷款余额同比增速还将继续收窄，明年有望见到本轮周期住户部门贷款余额同比增速的阶段性低点。考虑到目前我国住户部门杠杆率已经远超2015年之前水平，住户部门贷款余额同比增速将突破前两轮的低点。

  11月末中国一年期国债收益率2.64%，比上月末微低0.02个百分点；11月份全国首套房贷平均利率5.53%，连续6个月小幅上升

  一年期国债属于短期国债，主要受利率政策和短期流动性的影响，能够更好地反映利率周期与社会资金价格变化。11月末，中国一年期国债收益率为2.64%，比上月末微低0.02个百分点，比去年同期高0.16个百分点。

  融360大数据研究院监测数据显示，2019年11月全国首套房贷款平均利率为5.53%，相当于相应期限LPR水平加点68BP，环比微升0.01个百分点，同比下降0.18个百分点，已连续6个月小幅上升。上涨潮持续半年后，不管是从房贷利率上涨城市数量、银行数量，还是从房贷利率涨幅上看，绝大部分城市的房贷利率在11月份趋于稳定。

  从这两组数据的历史走势来看，两者走势基本同向，一年期国债收益率走势领先于全国首套房贷平均利率走势。2011年至2019年8月，一年期国债收益率和全国首套房贷平均利率分别有3个阶段高点，前者领先后者的时间分别为4个月、6个月和8个月。2011年至2019年8月，一年期国债收益率和全国首套房贷平均利率分别有2个阶段性低点，前者领先后者的时间分别为4个月和13个月。后一次滞后的时间较长，主要原因是2015年6月一年期国债收益率创阶段新低后，至2016年三季度，国债收益率均在低位徘徊，期间创下几个次低点。

  后续来看，随着全球货币宽松预期强烈，中国一年期国债收益率有望继续下行，2019年1月大概率不会是本轮周期的阶段性低点。

  全国首套房贷平均利率不仅与市场利率有关，也受房地产调控政策影响，今年二季度以来，部分城市收紧了调控政策，6月以来全国首套房贷平均利率已连续6个月小幅上升。11月20日，5年期以上LPR报价下调5个基点至4.8%，是LPR改革后的首次下调。但临近年末，部分热门城市的部分银行房贷额度紧张，停贷银行的数量进一步增加，预计12月全国首套房贷平均利率将基本保持平稳，明年年初房贷利率有可能会小幅下行。

  预计年内和明年年初住户部门贷款余额同比增速继续回落

  住户部门贷款余额同比增速和全国首套房贷平均利率是与房地产行业直接相关的两个数据，将两者历史走势结合来看，整体上呈反向走势，首套房贷平均利率走势领先于贷款余额同比增速走势。2011年至2019年8月，首套房贷平均利率共有3个阶段高点，前两个高点分别领先住户部门贷款余额同比增速阶段低点7个月和11个月。2011年至2019年8月，首套房贷平均利率共有2个阶段低点，分别领先住户部门贷款余额同比增速阶段高点10个月和9个月。

  2018年11月，全国首套房贷平均利率达到阶段高点，但之后并没有持续下行，在今年6月份以来连续半年小幅上升，因此住户部门贷款余额同比增速并未出现回升。按照以往规律并考虑现阶段政策走向，今年年内和明年年初住户部门贷款余额同比增速还将继续回落，明年年中或下半年有望见到本轮周期低点。

  全国首套房贷平均利率与全国商品房销售面积

  经过各组金融数据与全国商品房销售数据比较，发现全国首套房贷平均利率和全国商品房年初累计销售面积同比增速走势相关性比较明显，两者基本呈反向走势，全国首套房贷平均利率走势略领先于全国商品房年初累计销售面积同比增速走势。2011年至2019年8月，首套房贷平均利率共有3个阶段高点，前两个高点分别领先全国商品房年初累计销售面积同比增速阶段低点2个月和8个月。2011年至2019年8月，首套房贷平均利率共有2个阶段低点，与全国商品房年初累计销售面积同比增速阶段高点的关系分别为领先5个月和滞后3个月。

  2018年12月至2019年5月，首套房贷利率连续6个月下降，但降幅较小，且连续下降时间较短，对楼市的刺激作用偏弱。6月份以来首套房贷利率连续6个月小幅上行，随着5年期以上LPR报价下调5个基点，明年年初首套房贷利率有望小幅下行。根据历史规律，明年上半年有望见到本轮周期的全国商品房年初累计销售面积同比增速最低值。

  M1同比增速与百城二手房价格同比涨幅

  将M1同比增速和百城二手房价格同比涨幅进行对比。数据显示，二者整体走向基本一致，M1同比增速走势领先于百城二手房价格同比涨幅走势。2011年至2019年8月，M1同比增速和百城二手房价格同比涨幅分别有2个阶段高点，前者领先后者的时间均为11个月。2011年至2019年8月，M1同比增速有3个阶段性低点，前两个低点分别领先百城二手房价格同比涨幅低点5个月和14个月。后一次滞后的时间较长，主要原因是2014年1月M1同比增速创阶段新低后，至2015年一季度，M1同比增速均在低位徘徊，期间创下几个次低点。

  2019年1月M1同比增速创2011年以来的最低点0.4%，2019年2月开始震荡上行，目前来看本轮周期的最低点大概率已经见到。从百城二手房价格同比涨幅的绝对值来看，前两轮调整均进入负区间，而目前仍在正区间，预计年内和明年上半年同比涨幅还将收窄，大概率会进入负区间。从历史走势来看，明年上半年有望见到本轮周期百城二手房价格同比涨幅的阶段性低点。