[克而瑞]2019年11月中国房地产市场月报

  研究视点

  楼市、地市持续转冷，房企宜抓销售、促回款

  随着年底业绩冲刺季的到来，房企密集加快了供货节奏，重点城市供应量明显回升。不过，市场期盼的翘尾行情未至，成交量同环比双降，市场下行压力进一步加剧。土地成交量跌价升，溢价率持续低位运行，即使如深圳，土拍也遇冷，底价成交、流拍已是市场常态。

  综上，市场下行压力正不断积聚，成交量持续走低，但并非失速，各城市市场行情波动起伏，各区域、各项目不断分化。鉴于年底乃是房企冲业绩的关键期，势必将加大营销力度，以价换量趋于常态化，成交量有望企稳回升。在房企融资环境持续收紧的大背景下，更要抓销售、促回款，更好地抵御市场下行风险。

  纵深解读

  经济：央行引导利率下行助力稳增长，房地产市场仍具韧性政策：深圳调整普宅标准降税约 6?，沪长蓉邑局部放松限购楼市：供应放量成交持续走低，市场下行压力加剧

  土地：成交量价趋稳，市场热度持续低位运行

  数说楼市

  供应：环比升 37?、同比降 17?，近两成城市供应倍增成交：同、环比双降，一线企稳回升、二三线跌幅收窄

  库存：超六成城市库存小幅回升，超四成城市消化周期突破一年成交结构：中高档占比上升高档回调，沪深 90-120 平增长明显二手房：环比成交全线回升，深、杭等部分城市同比近乎倍增

  研究视点

  楼市、地市持续转冷，房企宜抓销售、促回款

  随着年底业绩冲刺季的到来，房企密集加快了供货节奏，重点城市供应量明显回升。不过，市场期盼的翘尾行情未至，成交量同环比双降，市场下行压力进一步加剧。土地成交量跌价升，溢价率持续低位运行，即使如深圳，土拍也遇冷，底价成交、流拍已是市场常态。

  中央政策层面步入空窗期，地方“因城施策”局部放松。具体而言，深圳调整普通住宅标准，容积率     在 1.0 以上、房屋建筑面积在 144 平方米以下均为普通住宅。此番调整影响税费包括增值税、个人所得税等 5 项，综合降税约 6%。预计深圳二手房市场将明显转暖，成交量有望明显回升，但房价涨幅有限。反观，上海将继续执行早先的普通住宅标准，大量实际为刚需、刚改的伪豪宅仍需承担较高的税费支出。上海、长沙、成都、江门局部放松限购，相继调降人才购买门槛，着力提升城市以及所在区域综合竞争力。受此影响，房地产市场或将阶段性转暖，成交量有望明显回升，但在市场步入下行周期的大背景下，市场转暖的持续周期依旧存疑，成交量整体回升幅度着实有限。

  随着年底业绩冲刺季的到来，房企推案热情高涨，29  个重点城市供应量环比明显回升，但受去年同期较高基数影响，同比仍处下行通道。典型如武汉，军运会结束后，房企密集加快了供货节奏，供应量一举创年内新高。随着供暖季的到来，济南、大连等北方地区城市项目普遍停工，供应降至历史低位。不过， 市场期盼的翘尾行情未至，重点城市成交量同环比双降，甚至低于月均成交量，市场下行压力进一步加剧。其中，一线城市成交量低位回升，上海、广州、深圳市场成交转暖，北京仍处下降通道。二三线城市市场依旧低迷，成交量持续走低，但跌幅明显收窄。长沙、福州等市场显着转冷，成交量环比跌幅超 40%。

  土地成交量小幅回落，但整体仍处高位。其中，一线城市略有回升，广州、上海成交量皆超 100 万平方米；二线城市不增反降，甚至不及月均成交量；自 9 月份以来，三四线城市明显加大供地力度，成交量持续高位运行。随着供地高峰期的到来，预计 12 月土地成交将显着放量，并有望创年内新高。地价低位回升，二线城市热门地块出让规模明显增多，地价同环比涨幅超 2 成。土拍溢价率持续低位运行，房企拿地态度愈加谨慎，即使如供地异常紧俏的深圳，土拍也遇冷，2 宗地底价成交，1 宗地流拍。

  综上，市场下行压力正不断积聚，成交量持续走低，但并非失速，各城市市场行情波动起伏。鉴于年底乃是房企冲业绩的关键期，势必将加大营销力度，以价换量趋于常态化，成交量有望企稳回升。在房企融资环境持续收紧的大背景下，唯有抓销售、促回款，才能更好地抵御市场下行风险。

  01经济

  央行引导利率下行助力稳增长，房地产市场仍具韧性

  宏观经济下行压力加剧，1-10 月除工业增加值增速基本持平外，投资与消费累计增速分别下降了 0.1

  和 0.2 个百分点。不过，房地产市场仍具韧性，前 10 月不仅开发投资增速达 10.3%，销售面积增速也首次回正。在这一背景下，央行相继调降 MLF、OMO 以及  LPR  利率基点，以期缓解企业融资压力，降低融资成本，助力宏观经济稳增长。

  1、经济下行压力加剧，消费投资进出口传统三驾马车尽显疲态

  宏观经济继续保持下行趋势，消费、投资、进出口这传统三驾马车尽显疲态。其中，10 月进出口继续下行，但降幅好于预期。美国推迟对华 3000 亿关税落地时间，中美贸易关系阶段性缓和，对美出口增速有所改善。受“双 11”延迟消费因素影响，10 月全国社会消费品零售总额同比增长 7.2%，增速较上月回落 0.6 个百分点。企业投资意愿持续低迷，1-10 月固定资产投资同比增长 5.2%，增速前三季度回落 0.2 个百分点。

  2、央行引导利率下行，MLF、OMO、LPR 皆下调 5 个基点

  央行引导利率下行助力稳增长，月内MLF、OMO、LPR 均下调 5  个基点，切实降低实体经济融资成本。具体而言，11 月 5 日央行开展 1 年期 MLF 操作 4000 亿元，操作利率为 3.25%，较上期下降 5个基点，也是自去年 4 月份以来首次下调。央行还在 11 月 18 日进行 7 天逆回购操作时下调了 5 个基点，也是央行逾 4 年来首次下调 7 天逆回购操作利率。11 月 20 日，LPR 第四次报价显示，无论是 1 年期还是 5 年期以上LPR 双降 5 个基点。

  3、房地产市场仍具韧性，投资增速两位数增长、销售增速回正

  1-10 月，全国房地产开发投资增速小幅回落但依旧保持 10%以上高增长，房屋新开工面积、施工面积增速明显加快，竣工面积、土地购置面积跌幅均有所收窄，销售面积增速年内首次回正，全年销售面积有望将再创历史新高。我们认为尽管宏观经济依旧面临较大下行压力，但房地产市场仍具韧性，房地产依旧是宏观经济的压舱石。

  02政策

  深圳调整普宅标准降税约 6%，沪长蓉邑局部放松限购

  11 月，深圳调整普通住宅标准，降税幅度约 6%，二手房市场将有所回暖，成交量有望迅速回升。上海、长沙、成都和江门局部放松限购，市场或将阶段性转暖，但持续周期依旧存疑。

  1、深圳调整普通住宅标准降税约 6%，二手房成交回升但价格涨幅有限深圳调整普通住宅认定标准，由“容积率+面积+总价”调整为“容积率+面积”，意即容积率在  1.0以上、房屋建筑面积在 144 平方米以下均为普通住宅。深圳上次调整普通住宅标准早在 2015 年 10 月份，4 年多来深圳房价稳步上涨，各区域总价一刀切的普通住宅标准早已不合时宜，大量实际为刚需、刚改的伪豪宅，动辄缴纳十几万以上的增值税、个税等。深圳此番调整普通住宅标准也符合决策层减税降费的一贯方针，在一定程度上可以支持居民家庭合理的住房消费。本次调整影响税费共 5 项，包括增值税、个人所得税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加，综合税率约 6%。受此影响，短期内深圳二手房市场将有所转暖，成交量有望迅速回升。但在“房住不炒”的政策大环境下，深圳市场早已回归自住以及改善性住房需求。我们认为深圳投资性需求较难“死灰复燃”，房价实难重启新一轮上涨行情。

  上海反其道而行之，普通住宅标准将继续实施，内环线以内、内环线与外环线之间、外环线以外套均总价分别不低于 450 万元、310 万元和 230 万元，大量实际刚需、刚改的伪豪宅仍需缴纳较高的税费。

  2、上海、长沙、成都、江门局部放松限购，市场有望回暖但持续周期存疑

  上海、成都、长沙和江门局部放松限购，纷纷放宽人才购房门槛，着力提升城市以及所在区域综合竞争力。受此影响，房地产市场或将阶段性转暖，成交量有望明显回升，但在市场步入下行周期的大背景下， 市场转暖的持续周期依旧存疑，成交量整体回升幅度着实有限。上海、成都仅限于部分区域松绑限购，譬如上海临港新片区非户籍人才购房资格由居民家庭调整为个人，社保缴存年限也由原先的连续缴满 5 年缩

  短至连续缴满 3 年；又如成都天府新区直管区，招商引资企业员工、行政企事业单位员工、引进人才等三

  类人员购房，不受户籍、社保缴纳时限的限制，但限售 5 年。长沙、江门则在全市范围调降人才购房门槛， 譬如专科以上学历或技师以上职业资格的人才，在长沙购买首套房不受户籍、社保缴存年限的限制；又如江门调降港澳台、重点招商企业、持有广东省人才优粤卡等三类家庭购房门槛，无社保缴纳年限要求。

  3、北京住宅及商办用地分开供应，提升社区品质、降低安全隐患

  北京出台土地新规，今后将在土地入市时把住宅用地及商办用地分开单独供应。究其好处主要有以下三点：其一，有利于丰富城市的空间尺度，打造更好的城市面貌，提升首都城市形象。其二，在改善住户私密性、提升社区居住品质的同时，也能解决住宅混搭商办所引起的管理难题和安全隐患。其三，住宅、商办用地分开单独供应，房企可以各采所长，最大程度做到土地利用集约化，避免后期出现“打政策擦边 球”、“挂羊头卖狗肉”等违规开发现象。

  3 楼市

  供应放量成交持续走低，市场下行压力加剧

  11 月，为冲刺业绩，房企基本都加快了推货节奏，六成以上城市供应显着放量，但成交整体表现却依旧低迷，同环比齐降，并未出现市场期盼的翘尾行情。具体来看，一线城市成交量止跌回涨，二三线城市持续分化，长三角城市成交表现相对亮眼。预计随着年末将至，房企在业绩目标的客观压力下，供应将迎来新一轮放量，成交也将随之小幅增长。

  供应：环比升 37%、同比降 17%，近两成城市供应倍增

  11 月，年终业绩抢收期如约而至，本月房企推货积极性明显提升。29 个重点城市新增供应面积 3173 万平方米，环比上升 37%，同比下降 17%。一线城市商品住宅新增供应面积 277 万平方米，环比上升  69%，同比下降  34%。除上海供应量有所回落外，其余三城显着放量，环比增幅皆超 70%，深圳更是创年内新高。二三线城市新增供应面积环比上升 34%，同比下跌 14%。六成城市供应情况相较上月有明显改善， 昆明、佛山、西安、武汉等环比翻番，其中武汉供应量井喷式增长，主要是由于上月军运会预售证管制使供应积压至本月。但从同比来看，仅有青岛、杭州等 8 个城市供应量小幅提升，近七成城市仍低于去年同期，合肥、福州等同比跌幅超 50%。