[中达证券]10月统计局数据点评及房地产月报：销量增速回正，开工增速加快

  供给充足需求回暖，10月销售端明显回暖。1-10月，全国商品房销售金额累计同比增长7.3%，增速较1-9月上升0.2pct；销售面积累计同比增长0.1%，增速年内首次转正，1-9月份为下降0.1%。1-10月，开发投资累计同比增长10.3%，增速较1-9月回落0.2pct；购置土地面积与土地成交价款分别下滑16.3%与15.2%。去年全年房屋新开工增速达17.2%（住宅新开工增速达19.7%），使得今年供给较为充裕；叠加房企普遍采取促销政策，带动近期销售出现明显回暖。全年商品房销售面积有望维持正增长。

  新开工增速有所提升，竣工面积降幅明显收窄。1-10月，房地产开发企业房屋新开工面积同比增长10.0%，增速较1-9月提升1.4个百分点；房屋竣工面积同比下降5.5%，降幅较1-9月收窄3.1个百分点，降幅已有明显收窄。近期库存有所去化，房企具备一定补库存意愿，同时去年同期基数较低，因此新开工增速出现明显回升，拿地降幅收窄。预计未来一段时间新增供应将较为充足，而去年年末的高基数或将使得未来两月新开工增速出现一定回落。

  开发资金来源增速有所回落，销售回款出现一定增长。1-10月，房地产开发资金来源累计同比增速为7.0%，较1-9月回落0.1pct。其中，国内贷款累计增速达7.9%，较1-9月下降了1.2pct，推测主要受监管层对开发贷及信托融资管理的影响；定金及预收款、个人按揭贷款累计增速为9.4%和14.1%，较上月分别上升0.4pct和0.5pct。近期良好的销售情况使得来自销售回款的资金出现一定增长，但融资端监管使得整体资金来源增速出现一定回落。

  新房销售分化明显，二手房挂牌价高位稳定。10月，45城新房成交量环比下降9%，同比上升20%；当年  累计成交量同增14%（上月为14%），一、二、三线城市分别上升15%、33%及下降1%。北京、成都、宁波和福州累计增幅较大，而东营、扬州、江阴、江门累计降幅较大。截至10月末，14城新房去化周期为11.1个月，平均环比升14%，同比降7%。二手房方面，10月，15城二手房交易量环比降17%，同比升15%；截至10月末，15城累计交易量同增11%（上月为11%）。厦门、成都、南京二手房成交面积累计增幅居前。三四线二手房挂牌量指数维持高位，各线城市挂牌价指数止涨后保持稳定。

  三线城市宅地成交降幅扩大，成交溢价率整体回落。1-10月，百城住宅用地累计成交建面同比增长约2.2%；其中， 一线城市增长34.0%，二线城市增长13.1%，三线城市下降10.3%，三线城市累计降幅较上月有所扩大。溢价率方面，经历了4月份的“小阳春”后，各线城市住宅用地成交溢价率开始回落，三线城市近期降幅较为明显，土地市场出现一定降温。投资建议：全年销量有望维持稳健增长，维持“强于大市”评级。经过近两月的密集推盘和促销后，房企全年目标完成进度较好，预计全年商品住宅销售额仍将维持稳健增长。在当前 的经济及内外部环境下，预计调控政策继续大幅收紧的概率不大，同时各地积极通过人才落户政策吸引外来人口落户，因此调控政策对房地产板块估值影响将不大。随着短期扰动因素释放后，板块配置机会或将出现。维持“强于大市”评级。